冬の山…2

前回の続き。



子供たちをスキー場に残し、車の場所まで戻った私。

もう一度、トライしてみたが動かない。

これはジャフを呼ぶしかないと思い、財布の中からジャフの会員カードを探し電話してみる。



問題点が二つ。

同じようなトラブルが続出しているらしく、レッカー車の到着まで2~3時間はかかるという点。

ジャフとの契約期間が切れていて、レッカー車への積みこみに12,000円。さらに1キロメートル動かすことに700円も必要という点。



2~3時間も待ったあげく、大金まで取られるなんて、セコイ私には耐えられない。

自力で下まで降り、バスなどの交通手段でスキー場まで上ることに決めました。



斜面の途中で止まっているのは車の重量を上げられないということなので、バックならできるんじゃないかと挑戦してみる。

予想通りバックはできました。

ただし、タイヤが滑るのと、雪のため視界が悪いせいでメッサ怖い。



さらに、道路の端っこは雪が積もっているので、Uターンなんかもできません。

さらにさらに、50mくらい後方には脱輪して動けなくなった車があり、恐怖感をつのらせる。



10m進んでは車から降り、進行方向を確認し、また車に乗る。

こういうことを繰り返しながら、少しずつ進み、Uターンできる場所を探しました。

その途中で恐ろしい出来事が私を襲う。



イノシシが私の30mほど前を横切ったんです。

野生のイノシシの親子。

大きい方のイノシシはビックリするくらい大きく、動きも早かった。

いつでも車に乗れる状態だったので大丈夫でしたが、普通に歩いている時に遭遇したら、どうしようもないな。



そんなこんなを乗り越え、ケーブルバスの駅まで到着。

スキー場3

車をパーキングに停め、ケーブルバスとバスを乗り継ぎ、スキー場に辿り着いたのは午後7時半。

最初にスキー場に到着してから2時間も経過していました。

疲れたなあ。



帰りに見たスキー場の駐車場はこんな感じ。

スキー場

中途半端に辿り着いていたら帰れなくなったんじゃないだろうか…。



六甲山人口スキー場に行く時はチェーンを持って行きましょう。

ひょっとすると常識なんでしょうかね???



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。
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冬の山…

昨日、子供たちと六甲山人口スキー場に行ってきました。

メンバーは、私、長女(小5)、長男(小4)、姉の息子(小5)の四人。



年末のこの時期、私が子供たちを遊びに連れて行くのは恒例行事になりつつあるな。

去年はUSJでした。

ま、女性陣は法事の準備が大変なので仕方ありません。



それにしても…。

今回はエライ目に遭いました。

冬の山を舐めてはいけませんね。



今回の六甲山人口スキー場の目的は、スキーではなく、スノーボード。

六甲山人口スキー場は、4時以降じゃないとスノーボードはできないんです。

ですから、出発は3時前。4時に到着予定でした。

交通手段はいつものように車です。



六甲山に上り始めた時に、チラチラと雪が降り始める。

「ヤバイかな…」と思いながらも、超ハイテンションの子供たちに「退きかえす」とは言えず、坂を上り続けました。

上るにつれて、道路に積もった雪がドンドン多くなってきて、とうとう車が立ち往生してしまいました。



冬の六甲山には何度も来ているのに、こんなのは初めてのこと。

冬の山を舐めていましたね。



アクセルをいくら踏んでも、タイヤが空回りするばかりで前には進まない。

チェーンなんて積んでいないし、どうしようもない。

子供たちは不安がる。

カーナビによると六甲山人口スキー場へは「あと3分」。



仕方ないので車を置いて、とりあえずスキー場へは歩いて行くことに。

カーナビでは「あと3分」のスキー場が歩くと、遠い、遠い。

アホな子供たちは私の気持ちも知らずに、喜んでいましたが不安でしょうがなかったです。



歩くこと約20分、いよいよスキー場に到着。

ボードのレンタル、装着を済ませ、子供たちをスキー場に残して再び車へ。

スキー場2



幸いにして車の位置は変わっていませんでした。

坂の途中だったので、滑ってバックしていたら大変ですからね。

うーむ…。

どうすればいいのか…。



(続く)



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

餅つき…

昨日29日、昭和町一丁目、文の里商店街にて、餅つき大会を行いました。
餅つき1


主催はコウセイ工務店のM会長と、逢坂保険のM社長。

本当にお疲れ様でした。

道具の手配なんて大変だったと思います。



餅つきなんて久しぶり。

昔は、どこでもやってたのにねえ。

昭和町で昭和の香りのするイベントってのも味があって良い。



が、しかし…。

一緒に来ると思っていた子供たちは、二人とも「行かない」とのこと。

冬休みの宿題と、年賀状作成だそうです。



ちょっと寂しい、いや、かなり寂しい。

でも、ま、これも成長の証ですよね。

いつまでも「パパ、ママ」の方が怖いわけで。



ちなみに子供たちは餅つきをしたことがあるそうです。

学校の行事でしたんだって。

学校のイベントで体験するんだねえ、今の子供たちは。



で、肝心の餅つき。

集まった人たちも決して慣れているわけではなく、遠い記憶を頼りに段取りを進めていく。

最初はチグハグだったのが、最後には上手くいくようになりました。

餅つき2

餅つき3



恒例行事として定着するといいんだけどなあ。

難しいかも。

とにかく準備が大変なもので…。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

フルモデルチェンジに向けて…2

年明け早々に着手するホームページのフルモデルチェンジ。

今回の本丸は売主向けのコンテンツ。

売却希望者が誤解している、あるいは、誤解させられていることを書こうと思っています。



この部分は不動産業界のタブーでして、誰も触れようとしないので、私がしようかな…、と。

合法的詐欺がまかり通っていますからね、ホントに。



ただ、簡単に書いたのではキチンと伝わらない部分なので書き方が難しい。

それに、詳細に書きすぎると周りの不動産業者から恨まれる可能性もある。

一般公開にしようか、会員公開にしようか、迷うな。



でも、まあ、本当のことを書いて恨まれるなら仕方ないか。

たとえ少数でも分かってくれる人がいればいいしね。

長いようで短い一週間。

必死で頭を振り絞ろうっと。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

フルモデルチェンジに向けて…

何とか、一年間、乗り切ることができました。

本日は、今年最後のお仕事日。

雑務は年末ギリギリまで残っているんですがね…。



新年は、1月5日(水)から営業でーす。

休みはちょうど一週間。

不動産屋にしては短い方かもしれません。



昨日は、今年最後になるであろう「購入申込書」も頂けました。

終わり良ければ全て良し。

気持ちよく正月休みに入れそう。



ホームページのフルモデルチェンジを予定しておりますので、その構想を休みの間に練ります。

ま、冬休みの宿題みたいなもんです。

新しいホームページでは、不動産業界のタブーに切り込んでやるぜい!



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

競争とか、点数とか…

私が最も楽しみにしているテレビ番組の一つが「M-1」。

今年で最後なのは残念だけど、ま、一時の盛上りを考えると仕方ないのかもしれない。

個人的には、ブラックマヨネーズが優勝した2005年、チュートリアルが優勝した2006年がピークだったと思います。



で、昨日の「M-1」。

最後らしい大会でした。

私はそう思う。



面白かったという意味ではなく、漫才のバリエーションが凄かった。

10年前には考えらなかったパターンの漫才がありましたよね。



多くの方と同じく、「スリムクラブ」には衝撃を受けました。

無言の時間があれだけ長いなんて…。

ああいうのは初めて見ました。



審査員である松本人志の

『時間が惜しくないのかな…、と思って』

『新しいというか、何と言うか、そのチャレンジ精神が良かったと思います』

というコメントが秀逸。



松本人志のコメントを今田耕治が

『4分という限られた時間の中に、できるだけボケを詰込むのが「M-1」の定石でしたから』

と受けていました。

この解説も的確。



「M-1」の最大の功績は、漫才のバリエーションを拡げたことだと思う。

何故、拡がったかというと競争原理ですよね、恐らく。

数字で採点することによって優劣を決めるわけですから、非常に分かりやすい競争です。



本来、漫才なんて採点できるものじゃありません。

何を面白いと感じるかは人それぞれ。

採点するのは難しい。

競技にするには無理がある。



が、あえて100点満点で採点することで競技にしたわけです。

さらに、何度かの予選を勝ち抜いた者しか決勝に進めないというシステム。

また、予選さえ勝ち進めば無名であっても決勝に行けるシステム。

完全に競技です。



1回戦で落ちた人は「次は2回戦を」、2回戦で負けた人は「次は3回戦を」と努力するわけで、それらの積み重ねにより、漫才のバリエーションが拡がったのだと思います。

競争ってのは残酷です。勝者と敗者に別れる。

しかし、新しいものを産み出す力も持っているんだなあ、と改めて実感しました。



「M-1」がなくなるのは悲しいけれど、笑いを採点して競技にするというシステムは、どこかに残るんじゃないでしょうか。

昨日の「M-1」を見てそんなことを考えた。

以上、ひとりごとでした。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

イライラ…7

前回の続き。



タイトルは『イライラ』のままですが、もうすでにイライラは治まっています。

イライラした原因を書くことで頭が整理され、生産的な気持ちになりました。

私が考える不動産仲介業者の役割を簡単に説明します。



前回、不動産仲介業者はガイド役と書きました。

つまり、不動産購入は海外旅行と似ている部分があるんです。

どこが似ていると思いますか?



海外でボッタクリに遭った話を聞きますよね。

日本ではそんな目に遭わない人でも、海外では引っかかったりします。



実を言うと…。

私もイタリアでタクシー代をボラレたことがあります。

行きの空港からホテルまでと、帰りのホテルから空港までの料金が、あまりにも違ったので気付きました。



どうして、こんなことが起こるのでしょう?

答えは簡単。

イタリアに住んだことがないので、タクシー代の相場が分からないからです。

初めて行く国では、その国の文化・習慣・相場が分からないので、騙されても気づくまで時間がかかってしまい、気付いた頃には遅いということになります。



海外旅行に慣れている人なら、ガイドは必要ありません。

しかし、慣れていないのなら、ガイドの存在が重要になります。

行く国は同じでも、ガイドの良し悪しによって旅行の楽しさ・安全性は変わるのです。



不動産を買う時も同じじゃないでしょうか。

不動産取引に慣れているなら、仲介業者は誰だっていいですし、極端に言えば必要ありません。

が、しかし、不動産取引に慣れていないなら、仲介業者の存在が重要になります。

一般の人が不動産を購入する時、不動産仲介業者の役割は、皆様が考えている以上に大きいです。



「購入物件が決まる」は「行く国が決まる」みたいなもの。

「重要事項説明書」は「行く国のガイドブック」。

「売買契約」は「チケットの手配」が済んだだけ。



大げさではなく、ホントにその程度だと思います。

まともな仲介業者は、全てそうなんじゃないかなあ???



「物件を見つけ、契約を終えて、やっと仕事の半分くらいではないか」と書いたのはそういう意味。

まだ、仕事が半分も残っています。

不動産取引に慣れていないお客さまからすれば、まだまだ不安がいっぱいのはずです。



こう考えていくと、不動産仲介業者の仕事って思ったより多いんだなあ…、って思いませんか?

物件を探すだけではありません。

不動産取引の仲人であり、ガイド役であり、潤滑油(じゅんかつゆ)であり、総合司会役なんです。



「どこの不動産屋から買っても同じ!だったら仲介手数料は1円でも安い方が得!」

などと言って「仲介手数料半額」や「仲介手数料最大無料」をアピールしている会社は、仲介業者の役割など考えたことがないと思うんですよね。



東京に行って何人かと話をして、そして彼らが作ったホームページを見て、私は確信しました。

彼らは明らかに「不動産仲介業」を舐めています。

私が人生を侮辱されたと感じ、イライラしたのはそのためです。



ただ、もうイライラしていませんよ。

彼らのおかげで、仲介業者の役割を改めて認識することができました。

世間や景気の動きに流されることなく、自分が正しいと信じる不動産仲介業の任務を全うしていきます。



「あなたから買って良かった」

そう思われる不動産屋を目指します、もう一度。

東京行きは、良いキッカケになりました。

ありがとう。



イライラ、おしまい。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

イライラ…6

前回の続き。



仲介手数料が半分になったからといって、家を2軒買う人はいないでしょう。

普通、家は一つあれば十分だからです。



では、仲介手数料が半分になることで、新たな需要が起きるでしょうか?

新たな需要、つまり、不動産を購入する人が増えると思いますか?

ひょっとすると、いるかもしれませんね。



「仲介手数料が半分の会社があるんだって。じゃ、家を買うか!」

こう考える人がいるかもしれません。

この考えに私は違和感を感じますが、それは個人の自由ですし、私が口をはさむことではないです。



が、不動産を購入する人が2倍になるとは考えにくい。

不動産の価格が半分になったのなら話は別ですけど、仲介手数料が半分になっただけで需要が2倍になることはないでしょう。



消費税が3%から5%に上がる時に「駆込み需要」が確かにありました。

最近だと、車のエコ減税(でしたっけ?)がなくなる直前にも「駆込み需要」はあったようです。



しかし、あくまでも「駆込み需要(上がる前に買っておこう)」です。

しかも、安くなったのは税金です。

売る側が利益を削ったのではありません。



ちなみに、相場でも税金でも金利でも「上がる前に買っておこう」という気持ちから、家を買うことに私は大反対です。

ただの反対ではなく、大反対。

この辺りは話せば長くなりますので、ご興味ある方は以下の二つを参考にして下さい。

不動産は急いで買うな!相場編

不動産は急いで買うな!金利編



話を戻します。

仲介手数料を半分にしました。

売上を維持するなら、お客さまの数を2倍にしなければなりません。

利益を維持するなら、コストを大幅に減らさなければなりません。

当たり前の話です。



家を買うお客さまを2倍に増やす???

この不景気に!!!



インターネットでコストを大幅カットって、オイオイ???

ネットに期待しすぎやろ!!!



政権を取る前の「民主党」を思い出すのは私だけでしょうか???

言葉は簡単。

実行は困難。

思い知らされました。



私は、現在の「民主党」にガッカリさせられた一人です。

「自民党」の方が良い、と言ってるのではありません。

期待した分、それだけ失望も大きかったということです。



政治そのものを信用できなくなりました。

政治なんて誰がやっても同じだろ!と以前にも増して考えるようになりました。

一般の人から不動産業界がそう思われないことを心から祈っております。



「同じ物件を買うなら、どこの不動産屋から買っても同じだろ。だったら仲介手数料は1円でも安い方が得!」

こう考える人がいるかもしれません。

いや、恐らく、ほとんどの人がそうでしょう。



しかし、それは絶対に違います。

同じ物件を買う場合であっても、どこの不動産屋から買うかは重要です。

それだけは声を大にして言いたい。



不動産仲介業者の役割は、物件を見つけて終わり、ではないので。

不動産仲介業者の役割は、契約して終わり、ではありませんから。



私自身は仲介業者の役割を、不動産取引のガイドだと考えています。

仲介手数料は、ガイド役の雇い賃です。

いいガイドと、悪いガイドがいます。



物件を見つけ、契約を終えて、やっと仕事の半分くらいではないでしょうか。

特に、一般の人が売主の場合はね。

一度でも中古不動産を買ったことがある人は分かると思います。



(続く)



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

イライラ…5

「第二回 文の里あっとほーむ寄席」は大盛況にて終了することができました。

ご来場して頂いた皆さま、ありがとうございます。



さて、前回の続き。



「安売り」が成功するケースは、薄利多売(はくりたばい)が成り立つ場合です。

一つ一つの利益を薄くし、価格を下げるので多くの商品が売れる。

さらに、たくさん売れるということは大量生産につながりますから、製品一つ一つのコストも下がります。

その結果、売る側の利益も全体としては増えるんです。



ユニクロもそう。

100円ショップもそう。

物事にはちゃんと理屈があります。



「シャツを1枚買いに行くつもりが3枚も買ってしまった」

「備品を1つ買うつもりで、お店に行ったら1000円分買ってしまった」

なんて経験が誰にでもあるはずです。



安くすることで大量の商品を売る。

大量の商品を作ることでコストを下げる。

こうやって「お客さまの満足」と「お店の満足」を両立させているんです。

物事にはちゃんと理屈があります。



一方、「レーシック手術」や「インプラント手術」。

薄利多売は成り立たないですよね。

手術代が安いからといって、眼球4つ分の手術を頼む人はいませんし、人間の歯の数は限られています。



つまり、代金を安くしたからといって、注文が比例して増えるわけじゃないんです。

さらに、手術の数が増えたからといって、手術一つ一つのコストが下がるわけでもない。

コストは変わらず、売上だけが減る。

薄利多売は全く成立していません。



恐らく、安売りをしてしまう人達の思考は以下のパターンを辿るのではないでしょうか。



1.お客さまを増やしたい一心でいろいろ策を練る。

2.「安売り」を思いつく。

3.注文が増えてもコストが比例して増えるわけじゃないので、注文さえ増えれば利益は増える、と計算する。

4.お客さまがたくさん来てくれれば、安くしても商売は成り立つ、しかも、上手くいけば儲かる、と思い込む。

5.「安売り」を始めてしまう。



私の推測は大きく外れていないと思います。

で、どうなるか?



1.彼らの予想に反して注文は増えない。

2.注文が少しくらい増えても、価格を落としているので、利益は確実に減る。

3.利益が下がった分、コストを下げる。

4.問題を起こす。

5.業界の信用がガタ落ちする。

6.「小さな病院は怖いな。大きい病院じゃないと…。」とお客さまに思われる。



私の推測は大きく外れていないと思います。

製品を売るのではなく、技術や知識によって成り立つ商売は「薄利多売」が成り立たないんです。

安く売るだけでは「お客さまの満足」と「お店の満足」を両立させることはできません。



さて、ここで問題です。

仲介手数料が半分になったら家を2軒買いますか???



(続く)



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

イライラ…4

前回の続き。



今回の東京行きで見えたものがありました。

以前から不思議に思っていたことの解明につながりました。



名刺交換した人達のホームページを見て、「こういうことだったのか」って思った。

ま、何事も勉強ですね。

私の推測は大きく外れていないと思います。



「優れたホームページを作り、メールで追客すれば売上がアップします」

とセールスされ、その気になった人達。

一生懸命にホームページを作り出します。



が、思ったようにアクセスが伸びない。

また、問合せも少ない。

私が何度もブログで書いているように、ホームページを作るのは簡単だけど、成果を出すのは想像するよりも難しいです。



これは本当に大変。

アクセスがチョロチョロ、問合せは皆無。こういう日が続く。

不動産屋のホームページなんて、それこそ星の数ほどありますから。



で、ホームページへのアクセスを増やすために色々と手法を凝らす。

すると、頑張りに応じてアクセスは増えてきます。

アクセスだけは増えだします。

アクセス・カウンターの数字は増える。



が、しかし、会員登録や問合せは全くないんですよねえ。

これが焦るんです。

私にも経験があるので分かる。



そこで飛びついてしまうのが「仲介手数料半額」などの安売りなんじゃないかな。

安売りをしたくなる気持ちはよーく分かる。

自分の商圏に「安売り」をしている同業者があれば余計にそうなると思う。



「安売り」…。

「安売り」ってのは、商売上の戦略の一つでして上手くいけば、売る側も買う側にもメリットがあります。

上手くいけばね…。



薄利多売(はくりたばい)。

商品一つ一つの利益は薄いけれども、たくさん売ることで全体としての売上は増え、その結果、利益も増える。

お客さまも喜ぶ、お店も喜ぶ…。

ユニクロや100円ショップが良い例でしょう。



一方…。

「安売り」で失敗するケースもあります。

何年かに一度、同じようなことが話題になりますよね。

最近だと、視力回復の「レーシック手術」、歯科治療の「インプラント手術」など。

また、痩せるための「脂肪吸引」もなかったっけ?

いずれにせよ美容関係に多いですよね。



いい加減な治療をして○○クリニックが問題になる。

調べてみると「安売り」をセールスポイントにしていた病院ってのがニュースの定番じゃないですか?

こういうニュースを見るたびに、「またか」って私は思う。



ユニクロと100円ショップ。

レーシックとインプラント。

同じ安売りでも全然違いますね。



「不動産仲介業」は、経営という観点から見ると、レーシック、インプラントに属すると私は思っています。

何が違うのか一度考えてみて下さい。

ホームページ作成に夢中になっている同業者は特に…。



(続く)



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

イライラ…3

前回の続き。



誤解されるといけないので、一応、補足を…。

エスマガが導入しているシステムは、リングアンドリンクという会社が開発した「アットドリーム2000」というソフトです。

非常に優れたソフトでして、私はリングアンドリンクさんにはとても感謝しております。



価格は何と250万円。

リース契約なので、保守契約代も合わせて毎月約7万円も支払っております。

「高い!」と思う人もいると思いますが、そして本当に安くはないですが、私は助かっている。

価格も妥当だと私は思っています。



折込広告代と比較するとベラボウに安いですから。

阿倍野区全域にB4チラシを配布すると約20万円もかかります。

毎週、配布すると1ヵ月で何と80万円!。



しかも、配布したからといって、反響が必ずあるわけじゃないんですよ。

1ヵ月続けて配布して1度も反響がなければ、80万円というお金をドブに捨てたのと同じこと。

モノを売るために必要な経費ってのは想像以上に高い。



ウチの事務員さんは「アットドリーム2000」をほぼ完璧に使いこなし、エスマガ・ホームページを管理しています。

おかげさまでエスマガ・ホームページは好評でして、反響、問合せ、共に多い方です。

だから、エスマガは紙の広告に1円もかける必要がありません。



エスマガは仲介業者として最も経費の少ない企業だと自負しております。

毎月7万円の支払いが妥当だと言ったのは、そういう意味です。

IT企業が悪い、と思う人がいるかもしれないので補足しました。



つまり…。

「ホームページで集客すれば売上アップにつながります」とIT企業がセールスするのは全然悪くない。

これは当たり前のこと。



問題は…。

ホームページで集客することができれば、売上が自動的に増えると勘違いする人達なのです。

この人達は非常に問題。



間違いなくこの人達の何割かはお客様に迷惑をかけ、その結果、業界に損害をもたらすと私は断言できます。

そして罪のない優良な零細中小業者を困らせ、大手に利益を与えるはずです。



ヒントは…。

視力回復の「レーシック手術」。

歯科治療の「インプラント手術」。



どうしても熱くなってしまうなあ。

何を大げさな、と笑われるかもしれませんがこの問題は看過できません。

自分の人生が侮辱されているような気がするんです。



(続く)



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

イライラ…2

前回の続き。



(SEO対策)→(ホームページ)→(メール)→(接客)

今、不動産セールスの流れはこうなりつつあります。

SEO、ホームページ、メールを上手く使わないとお客さまに会えないということ。



東京の発表会では言わなかったけれど、私はゴルフに似ていると思っています。

え?

どこが似ているか分からないですか?



(SEO対策)は「ゴルフ場へ行った回数」。

(ホームページ)は「ドライバー」。

(メール)は「アイアンもしくはウェッジ」。

(接客)は「パター」。

こう例えることができます。



1.(SEO対策)によって自社を知ってもらう。

2.(ホームページ)という「ドライバー」によって自社に興味を持ってもらう。

3.(メール)という「アイアン」によって会いにきてもらう。



こういう流れ。

ちなみに、昔はこれら全てをチラシだけでやってました。

最後は(接客)。



SEO、ホームページ、メールはグリーンに乗せるまでなんです。

チラシもそう。

肝心なのはパット。



パットが下手だとどうしようもない。

売上も増えないし、お客さまにも満足して頂けません。

企業は、お客さまに満足して頂いたうえで、売上を増やさないといけないんです。



ゴルフ界には「ドライバー イズ ショー 、 パット イズ マネー」という有名な格言があります。

不動産セールスも同じことで、大切なのは「接客」です。

不動産セールスって言うと、売りっぱなしのイメージがあるかもしれませんが、それは二流のセールス。



一流のセールスは売りっぱなしではない。

同じ場所で長いこと商売を続けるのなら、売りっぱなしではやっていけません。

今の私が一流かどうかはともかく、地域限定で長いこと仕事を続ける気ですから、一流の不動産セールスを目指さないといけないと思っています。



そういったことを理解したうえで、「SEO、ホームページ、メールをどう使うか?」が大切だと思うんです、私は…。

不動産業界にたずさわる人間ならば、そのくらいのことは全員が理解していると考えていました。

が、私が東京で見た現実はそうではなかった。



IT企業が「ホームページを作ったら売上が増えますよ、メールを送るシステムを使ったら売上が増えますよ」とセールスするのは当たり前の話。

しかし、優秀なホームページを作り、気の利いたメールを送っただけで売上が増えるなら、そのIT企業が不動産会社をするはずです。

そうでしょ?

少し考えれば分かることです。



何故、集客ノウハウを持つIT企業が不動産会社を経営しないか?

「不動産セールス」というノウハウを持っていないからです。

肝心なのはパット技術。

彼らにはそのことが分かっているから、不動産業界に参入してこないんです。



なのに…。

IT企業の話を聞いているうちに、SEO、ホームページ、メールによって集客できれば、売上が増えると錯覚する人たちが出てくるんですね。

集客に夢中になりすぎて肝心なことを忘れてしまうんだろうな。



お客さまがたくさん集まったからといって、売上が増えるわけじゃない。

どんな商品だってそうだろうけど、不動産は特にそうです。

見に行ったからといって買わないでしょ?



うーむ…。

この話を書き出すと興奮して目が冴えてしまう。

自分の人生を侮辱されているようで本当に辛い。



(続く)



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

イライラ…

東京に行ってから、ずっとイライラが続いている。

「独り言が多い」とヨメサンにも言われた。

この私が独り言???

信じられない…。



「何故こんなにイライラするんだろう?」と自分の頭を整理し、ようやく考えがまとまってきました。

ちょっと言葉にするのは難しい。

カッコ良く言えば「ラスト・サムライ」の心境かな。

そんないいもんじゃないか。



私が東京に行って発表してきたのはこういうことです。

《ネットによる不動産セールスの図式化》

(SEO対策)→(ホームページ)→(メール)→(接客)

エスマガの営業スタイルです。



私がこの仕事を始めた15年前はこうじゃなかった。

(チラシ)→(接客)

これだけでした。



大きく変わったように見えるかもしれない。

が、「接客」の重要性は変わらないんです。

お客さまに会ってからが一番大事だと私は考えています。



不動産は超高額物件であり、何度も何度も繰り返し買いなおせるモノじゃありません。

お客さまは慎重です。



購入希望者が100人いたら99人はこう仰られます。

「この物件に住みたいけど予算が足りない。」

「あの物件は予算には収まるけど住みたくない。」



ここからが不動産仲介業者の仕事だと私は思う。

ここからが大切なんです。

そして、ただの始まりなんです。

チラシ時代は、こんなこと言うまでもない話でした。



お客さまは色々なことを仰られます。

「あれもいいな、これもいいな。」「あれはイヤだ、これはイヤだ。」と。

お客さまとは、トコトン付き合う覚悟が必要であり、決して簡単な仕事ではありません。



だからこそ遣り甲斐(やりがい)もあるわけです。

お客さまにピッタリの家が見つかり、買ってもらって喜んで頂いた時の喜びは大きい。

貰える仲介手数料の喜びだけじゃなく、生き甲斐(いきがい)を感じることができます。



不動産セールスはただの技術だけではなく、「心・技・体」が揃っていないとなかなか上手くいきません。

たとえ短期間は上手くいっても、長く続けることはできない。

口先だけの営業マンは、同じ場所で長いことセールスを続けられません。



しかし…。

先日、私が東京で会った人達のほとんどは、そんなことを考えてる風には見えなかった。

(SEO対策)→(ホームページ)→(メール)

これらが上手くいき、お客さまと会うことさえできれば、自動的に不動産が売れると彼らは考えているんじゃないか。



そんな印象を受けた。

(SEO対策)→(ホームページ)→(メール)なんてのは、ただの始まりなのに…。

彼らは分かっているんだろうか、そのことを…。

自分の人生が侮辱されているような気がするんだよな、あれ以来。



(続く)



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

冬季休暇…

もうすぐ今年も終わりですね。

不動産会社の中には冬季休暇が非常に長い会社がありまして、早いところは今週の水曜日から休みってところもある。

自社で分譲事業をしている会社に多いかな。

ま、儲かっているんでしょうね。



ウチはとてもじゃないけど、そんなことできないなあ。

毎年、割と年末は忙しいですからね。

私はこの業界に入って15年になりますが、ずっとそんな感じ。



サラリーマン時代も、同僚が事務所の大掃除をしている時に、契約や決済を予定に入れてひんしゅくを買うことも多かった。

物件が出るのに時期なんて関係ないし、新年は新居にてって方も多いですから。

今月も28日(火曜日)までビッシリ働きます。



ちなみに、29日(水曜日)は昭和町、文の里商店街にて餅つきをする予定。

今年、最後のセレモニー。餅つきをするなんて久しぶりで楽しみだ。

商店街は屋根があるから雨も関係ないので安心ですし。



メリハリをつけて頑張るぜい。

仕事も遊びも…。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

数字から見る経営戦略…4

昨日の続き。

知らぬ間に眠ってしまい朝になってしまった。



阿倍野区全体で売れる家の数が1ヵ月で35~40軒。

居住用不動産です。住むための家やマンション。

こういうことも地域に特化して、きちんとデータを取っていれば分かるようになるんです。



毎日の積重ねだから大変ではありますが…。

こういった地味な仕事も、事務員さんは文句も言わず、こなしてくれるので非常に助かる。

私には絶対に無理。



全体を掴んだうえで、シェアという考え方が必要になります。

いわゆる市場占有率。

聞いたことありますよね?



ここから先の話は長くなり過ぎるので、私なりの結論を書きます。

都会の居住用不動産の仲介業で、シェアが25%を超えればスゴイことなんじゃないかな。

具体的に言うと、阿倍野区内だけで1ヵ月に10人のお客様に不動産を買ってもらった、ってなると大したものです。

(※「売らせたもらった」は別に考える必要があると私は考えています)



たかだか10人。

思ったより少ないでしょ?

そういう会社を周りから見ると、「阿倍野区の不動産は、あの会社がほとんど売ってるんじゃないか」っていう印象を与えると思う。

不動産仲介業の市場形態は、分散型でして独占が非常に難しい業界ですから。



ちなみに寡占型(少数の売手が支配する)と言われる市場でも、トップ企業のシェアは40%超くらい。

乗用車(軽を除く)市場のトヨタでさえ45%とかそれくらいです、多分。



不動産会社の経営者は、具体的な数字は把握していないけれども、経験上、こういったことは肌で感じているので地域限定営業をしないんだと思う。

地域密着営業はしても、地域限定営業は怖くてできないんですね。

こうやって考えていくと、営業マンの適切な数のヒントにはなるんじゃないでしょうか。



「定山さんところも営業マンを増やしたらいいのに…」なんて、買って頂いたお客様から言われることも多いです。

最近、特にそう言われることが増えました。私が忙しそうにしているからだと思う。

が、人を雇うと経費が増え、そのために売上が必要になり、ズルイ売り方をしなければならなくなります。

これはホントの話。当たり前の話です。



1ヘクタールの畑から取れる収穫量が決まっているように、阿倍野区内から計算できる仲介手数料も決まっていると思うんですよね、私は。

今は、不動産がドンドン売れる時代ではありません。

営業マンを増やしたからといって売上が増えるわけじゃない。



営業マンがやたらと多く、しかも、頻繁に変わる会社には注意した方がいいと思いますよ。

営業会社に人が多いってのは安心材料ではありません。それは景気が良い時の話。

今は逆です、不安要素。



反対に考える人が多いんだもんなあ。

不思議…。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

数字から見る経営戦略…3

昨晩の続き。



大阪市阿倍野区の人口約100,000人、50,000世帯。

この中に500人の「購入希望者」がいると仮定してお話してきました。

が、これはあくまでも仮定の話。



ここからは客観的なデータで。

阿倍野区の過去から割り出してみましょう。

「阿倍野区の不動産のことは相談して下さい」と私が自信を持っていえるのは、他の不動産屋が把握していない客観的なデータを調査しているから。



エステート・マガジンしか把握していないデータです。

恐らく、ほとんどの不動産屋はこんな数字を考えたこともないと思います。

そして、阿倍野区に特化しているから把握できる数字でもあります。



最近6ヶ月、阿倍野区で売れた不動産の数。

エスマガだけじゃなく、他の不動産屋が売った物件も入った数字。

新築マンション・新築一戸建は入っていません。



11月 30件

10月 36件

09月 33件

08月 29件

07月 33件

06月 35件



1ヶ月平均で32件。

誤差を加味すると、阿倍野区全体、1ヶ月平均で、35~40軒の家が売れていることになります。

私から言わせると、わずか35~40軒です。



その35~40人のお客さまを、多数の不動産仲介業者が取り合っているわけ。

この35~40人は不動産業者が頑張って増やせる数字ではなく、景気などが関係するものですよね?

1ヘクタールの畑からの収穫量が決まっているように、商圏からの売上も決まっている部分があると私は考えています。



なのに…。

多くの不動産業者はそんなことを考えもせず、広告経費を増やし、営業マンを雇うことで人件費を増やし、売上を増やそうとします。

恐ろしい話です。



結果、どうなるか?

不動産会社経営者や大手の所長は営業マンを怒鳴りまくる。

「お前ら、何をやっとんじゃ!売上を上げろ!広告経費にナンボかかってると思うんじゃ!給料ドロボー!」



そして、どうなるか?

営業マンはお客さまを詰めまくる。

「早くしないと売れますよ。今、決めて下さい。」



こうやって不動産業界の負のスパイラルは続く。

私が好きなドラッカーは言っております。

『最大ではなく最適を目指せ』と。



すいません。

いつものように話が長くなりました。

今から案内なので続きは夜に書きます。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

数字から見る経営戦略…2

今朝の続き。



大阪市阿倍野区、人口約100,000人、そして約50,000世帯。

この中に「不動産購入希望者」が500人いるとして、この500人の中から何人にエスマガで家を買ってもらうか?

こういうことを真剣に考えないといけない。



これは自分のためでもあるし、お客さまのためでもある。

何故か?

会社は利益があるから、お客さまにサービスを提供できるんです。



利益ってのは売上から経費を引いたもの。

売上が予想できないと利益も計算できないわけ。



お客さまにサービスを提供し続けるには、ちゃんと利益を出さないといけない。

当たり前のこと。

利益がなくなった不動産会社は、ほぼ間違いなく社会に迷惑をかけますから。



手付金を預かったまま倒産する会社なんて最悪でしょ?

でも、そんな不動産会社は山ほどあります。

そういう会社にならないために、自分の商圏で何人くらいのお客さまと成約できて、いくらくらい売上が上がるかをちゃんと考えないといけない。



真剣に作っているおかげでエステート・マガジンのホームページは好評です。

手前味噌になりますが、買って頂いたお客さまからも支持されていると自負しております。

簡単に言うと、私が強引に売らないからです。



そのエスマガ・ホームページを更新し続けるには利益が必要なわけで、もし、利益がなくなってしまえば強引に売ってでも売上を上げなければならなくなる。

ホントにそういう不動産会社が多いんです。

売上のために経費(広告費や人件費)を使い、経費が必要なせいで強引な商売をせざるをえなくなるって会社が…。



ね、そうならないためにも「自社の商圏でどのくらいの売上を上げられるのか?」は考える必要があるでしょ?

自分のためでもあるし、お客さまのためでもあるんです。

この手の話は一般の人には興味が湧かないかもしれないけど、「良い不動産屋」と「悪い不動産屋」を見分けるヒントにもなると思います。



ここ最近、私のブログは同業者に読まれることが多いようなので、少しの間だけ我慢を。

不動産業界の裏側も見えてきますから。

次は最適な営業マンの数のお話。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

数字から見る経営戦略…

今日は毒舌で。

いや、今日もかな。

朝から毒を吐いてすいません。



お江戸に行って使用事例を発表すると、同じソフトを使っている人達に話しかけられました。

で、感じたのは不動産業者の数字に対する意識の無さである。

経営という観点から見ると、不動産業者のレベルの低さは異常だと思う。



例えば…。

私、定山が経営するエスマガの商圏は大阪市阿倍野区。

人口約100,000人、世帯数が約50,000世帯です。



この100,000人、50,000世帯の中に、何人くらい「買うつもりで不動産を探している人」がいるのか???

ここから考えないとアクセス数だとかユニークユーザー数なんてものは意味をなさないんです。

それに、何人の営業マンを雇うべきなのかも分からないと思う。



私はこういった数字の目安が知りたい。

リングアンドリンクさんには、こういう数字のデータを作ってもらいたい。



不動産業界の現場には、こういった数字を考える人がほとんどいません。

恐ろしいことです。

もう少し説明しましょう。



最近、私が読んだ不動産市場に関する本によると、50,000世帯の地域にいる「不動産購入希望者」は約500人だそうです。

この数字も根拠が示されていないので相当に怪しいですが…。

ま、それはいい。

あくまでも目安ですから。



で、「不動産購入希望者」が500人いて、そのうち半分の250人がネットで不動産を探すとします。

ネットで探すからといって全員が毎日ホームページを見るわけではない。

毎日見る人もいれば、週末にしか見ない人もいる。

平均で3日に1回としましょうか。



ということは…。

250人÷3=83人。

だから私はユニークユーザーの目標を80人にしています。

阿倍野区限定ならば80人でほぼ満点なのかな、と(実際には同業者が見る数字なんかも勘定に入れます)。



他地域進出を検討するのは、ユニークユーザー数が70人になってからでいい。

以前のブログにも書きましたが、アットドリームで受賞される前のユニークユーザー平均数が55人。

もう少し伸びる余地があると思うんだよね。



偉そうに言うわけじゃないんだけど、ネット経営するなら、このくらいのことを考えるのは当たり前でして、他の業界なら笑われてしまうんじゃないか???

それでも不動産業界には通じてしまうし、飯も喰っていけるんだよなあ…。

だから、私は不動産業者の淘汰はまだまだ続くと思うのです。



そんな浅い考えで喰っていけるわけがない。

他の業界は、それはもうビックリするくらいに考えている。

会社の中でそんなことを考える人が一人くらいは必要だと思う。



なのに…。

商圏も、雇っている営業マンの人数の説明もなく、数字を示す人ばかりだったのには驚いてしまった。

見学者も参考になったと言ってる。

あれで何が参考になるんだろうか???

私には全く理解できない。

ひょっとすると私がアホなのか???



話題にすらならなかったもんな。

下手すると、そんなこと考えたこともないんじゃないだろうか…。

そういう印象を受けました。



私が言うのは何ですが、やはり不動産業はオカシイところだな、と思うのです。

それでもベンツに乗れてしまうんだもんなあ。

そういう利益がどこから出てるかを考えてしまう私は、そんな不動産業者から不動産を買わないけどねえ。

不思議…。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

お江戸…

ブログ休んですいません。

インターネットできる環境じゃなかったもので…。

アイフォンは全く使いこなせていなくてブログも書けない。

何のために買ったんだか。



さて、お江戸に行ってきた話。

エスマガが導入しているアットドリーム2000というシステムの事例発表会でした。

アットドリーム2000は非常に優れている製品でして、エスマガも随分と助けられています。

このシステム自体は素晴らしいです。



が、発表会の雰囲気には参った(涙)。

まあ予想はしていたのですが、リーブ21のコマーシャルを想像して頂ければありがたいです(汗)。

「リーブ21の発表会もこんな感じなんやろなあ」と思いながら見てました(笑)。



自分の発表の番でも緊張しなくて良かったです。

リーブ21ありがとう。



発表時間は二十分。

リーブ21のおかげもあり落ち着いて話すことができ、原稿の棒読みはしなくてすみました。

しかも、大阪弁で喋ったった。



私は東京に行くと大阪弁がキツくなるタイプのようです。

「飲みこまれんとこう」っていう意識が働くんでしょうね。

新たな自分を発見。



二十分って結構長いですから時間不足はないと思っていたら、いつもの悪いクセが出てしまい完全にタイムアウト。

最後の部分は、かなりの駆け足。

話長いんですよね、私。



結果は…。

残念ながら大賞は逃してしまった。

密かに狙っていたのに…。



ま、賞金三万円とキャノン製の新しいプリンタをゲットできたから良しとしましょう。

東京の本屋街にも行けたし。



発表後、何人かの人に「分かりやすかったです」と言ってもらえたのも嬉しかった。

褒めて下さった方々ありがとうございます。



明日から気合入れて仕事に取組もうっと。

目の前のことに専念しないとな。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

ツイてる…

明日はいよいよ東京にて、インターネットを利用した不動産営業の発表会。

かなりの人数が集まるので久しぶりのドキドキ。

ずーっと小さな会社にいたし、自分がやっている会社も小さいから、大勢の前で話すことってなかったんですよね。



大丈夫かな、オレ。

ま、何とかなるでしょ。



そういえば嬉しいことがあったんです。

ナイスタイミングで。

私は本当にツイてると思う。



先週、ホームページを通じてエスマガを知って下さったお客さま。

いきなり契約予定となりました。

決め手はホームページ。



非常に分かりやすいと褒めて下さいました。

知りたいことがよく分かる、と。

現場を確認するだけで決めることができた、と。

こういうのは嬉しい。



とてもありがたいです。

お客さまの言葉が一番の励みになりますので。

余りにもタイミングが良いので、神さまやご先祖さまが守ってくれているのかなあ、と感じます。

見えない力に応援されているのを感じる。



私が目指しているのは、お客さまの知りたいことが分かるホームページです。

いちいち会社に電話して尋ねなくても、クリックすれば答えてくれるホームページ。

まだまだ先は長いけれど、ようやくイイ感じになってきた。



事務員さんと二人三脚で三年がかりで作ってきたホームページが、お客さまにも認められて、同業者にも認められて、発表の機会まで与えられたわけですから、堂々と発表すればいいかな。

頑張りまーす。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

ベストランキング…

毎年、楽しみにしている本が発売されました。

中古ゴルフクラブベストランキング2011 (学研スポーツムックゴルフシリーズ)

中古ゴルフクラブ本2011



どういうわけか私はゴルフクラブが好きなので、この手の本を見てると飽きない。

車好きな人が車を買うわけでもないのに、ずっと車のカタログを見てるのと同じ。

何故なんでしょうね?



で、カタログだったら何でもいいってわけじゃなく、面白いカタログと面白くないカタログがあるんだよな。

これは本当にあるんです。

面白くないカタログもあります。



エスマガはインターネット上に阿倍野区不動産のカタログを公開しているわけで、お客さまが見て面白いカタログを作らないといけない。

飽きないような、ね。

だから自分が好きで見てる中古ゴルフクラブのカタログなのですが勉強にもなるんです。

ホントですよ。



大切なのは客観的な分析と、主観的なアドバイスかな。

このバランスが絶妙だと面白く感じるんだと思う。

当たり前のことばかり書いてあってもつまらないですから。
中古ゴルフクラブ本中身



客観的な分析と、主観的なアドバイス。

心がけよう。

何事も勉強ですなあ。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

強引な勧誘…

たまーに、こういうのがニュースになってますね。

同業者だけに心配なのと同時に不思議でもある。

強引に迫られたからといってマンションを買うかなあ???

よく分からない…。



被害者は2500万円のローンだって通るような人だし、いい大人だもんね。

不思議だ…。

とにかく気をつけましょう。



強引な勧誘

月11日(土)16時40分配信

 今年は、政府の住宅取得支援策などにより、マンション市場は多少持ち直したものの、依然厳しい景気の状況は変わっていない。そんな中、強引な勧誘によるマンション販売の被害が増加している。景気の低迷で将来を不安視した中高年の男性に対して、マンションの購入を勧誘し、その結果発生したトラブルも多いようだ。

 国民生活センターは11月25日、2009年度に全国の消費生活センターに寄せられたマンションの勧誘に関する相談件数は、前年比22%増の5355件と大きく増加し、マンションの悪質な勧誘による被害を防止するため消費者へ情報提供を行い、併せて関係官庁ならびに業界団体に規制強化を要望したことを発表した。

 相談者の年齢別で最も多いのは、40代が47.1%、次いで30代が27.8%となっている。平均年齢は43歳で、男性が85.0%と圧倒的に多いい。職業別では給与生活者(87.5%)、家事従事者(6.4%)、自営・自由業(2.9%)となっており、約9割が給与生活者であるという。また、勧誘を受けて契約に至った相談は3,405件で、全体の約15.9%に及び、契約金額の平均は約2500万円であった。

 同センターの報告では、相談事例として「断り続けると営業員に胸ぐらをつかまれ、足を蹴られた」「勧誘を断ると生コンを流しに行く、車でひき殺すと脅された」「朝10時から15時間に及ぶ勧誘で、無理やり契約させられた」といった例が紹介されている。

 これらの勧誘のきっかけは「路上で名刺交換の練習だと声をかけられ交換すると、電話で勧誘されるようになった」というものもあり、最近では悪徳業者の多くは、路上で言葉巧みに連絡先を聞き出したり、違うきっかけを作るなどして、その後にマンション購入を持ちかけている様子がうかがえる。また「絶対に儲かるといわれて契約したが赤字になり、物件価格も7割に下落した」といった投資目的の契約に関する相談もあるという。

 同センターは、消費者に対し、「訪問されたり、会うことになった場合、契約したくない意思を態度で示す」「契約を強要されたり、契約した場合は早めに最寄りの消費生活センターに相談する」「身の危険を感じた場合には、直ちに110番すること。また、暴力を振るわれた、脅迫された、契約を強要された場合には、速やかに警察に被害届を出す」「非常に悪質な勧誘と思われる場合は、行政の担当課に申し出る」とのアドバイスも掲載しており、注意を呼びかけている。

(加藤 秀行 、 簗瀬 七海)



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

お酒…

忘年会シーズン到来。

私はお酒を飲まないので、この時期シンドイ。

先日も久しぶりに先輩に飲まされてエライ目に会いました。



勤めている時は上司に付き合ってよく飲みましたけど、独立してからは飲まされることってなくなりましたからねえ。

ますます弱くなってる。

飲むと眠たくなります。



が、お酒に強い人は反対でしょ。

飲めば飲むほど目が冴えるようで、全然、帰ろうとしない。

何故なんだろう???



お酒の効き方が違うんだよな。

忘年会シーズン到来ですが、お酒には注意しましょう。

海老蔵さんみたいにならないように…。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

第二回のお知らせ…

第二回 文の里あっとほーむ寄席の日時と出演メンバーが決定しました。

平成22年12月23日(木・祝)14:30開場、15:00開演。

場所は前回と一緒アークビル。セルペペの上です。



出演メンバーは…。


オッサンパラダイス

林家そめすけ

太平まさひこ

桂きん枝






誰やねん!

と突っ込みを入れつつ楽しんで下さい。

よろしくです。



入場無料!

チケットが必要ですのでエスマガまでご連絡下さい。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

飽きないこと…

先日、十二月に入って反響が少ないと書きました。

が、いきなり昨日・今日と問合せが多い。

ブログの影響じゃないよね?



偶然だろうな。

不思議なもんです。



でも前に書いたことは本音。

不動産を探す人は時期に関係なく探した方がいいです。



売る人にも色々な事情があるわけで、自分好みの物件が出る時期なんて分からないですから、常に注意するしかない。

その努力もしないで、人より得な買物なんてのはムシがいい話。

気になる物件があれば実物を見ること。

だって見学は無料ですから。



たくさん見ているうちに自分が探している地域の不動産相場が身についていきます。

また、そうならないと不動産購入なんて決断できません。



自分が熱くなっている時だけガーッと見て、飽きたら見ずに放ったらかし。

そして、また熱くなったら急に物件を見るのを繰り返すってのが一番良くない。



ま、こういうのは何でも一緒ですよね。

大切なのは飽きないことだと思います。


阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

勝者の混迷…

『ローマ人の物語6・7』勝者の混迷(上下巻)読了。

最近はゴルフの本ばかり読んでいるので時間がかかってしまった。

人間は楽な方に逃げたがるんだよな…。



さて『ローマ人の物語』勝者の混迷。

ポエニ戦役を終え地中海世界の覇者となった後のローマが舞台。

ハンニバルの予言にも似た言葉が重い。



『いかなる強大国といえども、長期にわたって安泰でありつづけることはできない。国外には敵を持たなくなっても、国内に敵を持つようになる。

外からの敵は寄せつけない頑健そのものの肉体でも、身体の内部の疾患に、肉体の成長に従いていけなかったがゆえの内部疾患に、苦しまされることがあるのに似ている。』

   ―ハンニバル―




登場人物はグラックス兄弟、マリウス、スッラ、そしてポンペイウス。

今も昔も人間の悩み苦しみは変わらないなあ、としみじみ。

混迷を解決するのはポンペイウスではありません。



いよいよローマ史上最大の英雄ユリウス・カエサルの登場。

英語読みはジュリアス・シーザー。

帝王切開の語源ともされる人物です。

帝王切開は英語で”Caesarean section”。



ローマ史は面白い。

塩野七生さんがいてくれて良かった。



ローマ人の物語 (6) ― 勝者の混迷(上)新潮文庫

ローマ人の物語 (7) ― 勝者の混迷(下)新潮文庫



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

皆と同じ…

十二月に入ってから一気に問合せが減りました。

分かりやすいなあ。

やはり年末は家探しも「ちょっと一休み」になるんでしょうか…。



仲の良い業者さんに聞いても同じ感じみたい。

皆、同じ時期に動こうとするんですよねえ。

不思議と言えば不思議。

当たり前と言えば当たり前。



が、私は勿体ないと思う。

こういう時期だからこそ、交渉においては買主側は有利なのになあ。

年内に売ってしまってスッキリとした状態で新年を迎えたい、と考えている売主さまだっておられるでしょうから。



売主さまは一円でも高く売りたい。

買主さまは一円でも安く買いたい。

どう考えたって利害は対立するわけです。



が、年末などの時期には…。

売主さまは早く売りたいという気持ちに傾くこともあるんです。

つまり利害が一致するわけ。



こんな時期に「ちょっと一休み」と考える購入希望者が多いんだもんなあ。

周りの人と同じ時期に、同じように動いて、「掘出し物」なんて言われても…。

もちろん全ての売主さまが、そう考えているわけではないし、気に入らない物件を買う必要もないんだけど、年末だから「ちょっと一休み」は勿体ないと思うわけです。

見学はタダなのにねえ。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

大規模修繕…

昨日は自分が住んでいるマンションの理事会。

来年予定している大規模修繕に向けて、工事予定者のプレゼンでした。

何しろ総額八千万円の工事ですから業者さんも必死だしプレゼンが長い。



しかも、プレゼンをする業者は三社。

丸一日かかりました。

が、勉強にもなったなあ。



一番良いプレゼンを100点とすると、一番悪いところは60点くらい。

具体的なことは言わずに「一生懸命にやります」ばかり。

自分の家の工事ならまだしも100世帯で持っているマンションですから情熱には賭けられない。



情熱が最も大切だけれど、情熱だけでも駄目なんですよねえ。

私も参考にしないといけない。

それにしてもエライ時期に理事長を引き受けてしまったなあ。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

第二回 文の里あっとほーむ寄席…

第二回 文の里あっとほーむ寄席(よせ)の日時が決まりました。

平成22年12月23日(木)天皇誕生日の15時開演でございます。

場所は前と同じアークビル(セルぺぺの上)。



トリも前回と同じく桂きん枝さん。

ビッグネームですからね。

還暦だというのに0歳と5歳の子供がいるので頑張らなアカンそうです。

そりゃそうか。



問題は残りの3組。

子供から老人まで楽しめるような組合せをしないといけない。

今回はモノマネなんかを入れようかと相談中。



漫才、モノマネ、落語、あともう一つ漫才か落語。

時間は90分くらいを予定しています。

無料ですのでご興味ある方はご連絡下さい。

楽しいですよぉ。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。

売却希望者…2

昨日の続き。



購入希望者は賢くなったと書きました。

偉そうに上から言ってるわけではなくて、購入希望者の情報量が増えたという意味。

私が不動産業界に入った15年前は、不動産購入を検討している人が参考にできる情報源ってのはチラシしかなかった。

他には住宅情報くらい。



そのチラシや住宅情報も物件を確認するには不動産屋と会うしかなかったわけで、会って良さそうな人なら、他の不動産屋に会うのも怖いということでその会社に任せる、ってことが多かったんですよね。

つまり購入希望者が持っている情報量が少なかったということ。

不動産業者が持っている情報量を10とするなら、お客さまは3~5くらいしかなかったんじゃないかな。



だから、不動産業者の言うことを聞くしかなかったわけ。

が、インターネットの普及で購入希望者の情報量が増えた結果、不動産業者とお客さまの情報量に差がなくなってきました。

不動産屋が持っている情報量を10とすると、お客さまのも8~9くらいにはなってる。

これが賢くなったっていう意味です。



で、いろいろな不動産屋に声をかけるってのも一般的になりました。

「あっちの不動産屋はああ言ってるけど、こっちの不動産屋はこう言ってる」と情報の比較を始めています。

考えてみれば当たり前の話です。

購入希望者がたった一つの不動産屋にしか会っていない、ってことはほとんどないですよね。



だけど…。

売却希望者が複数の不動産屋に会うのはまだまだ少ない気がする。

最初に声をかけた不動産屋にそのまま任せてしまう、ってケースがほとんど。

しかも専属専任媒介契約なんていう不動産の所有者からすれば、あまりメリットのない契約まで結ばされて…。



不動産業界はまだまだ改善の余地があるなあ。

ま、どこの業界もそうかもしれないけど。



この部分をどないかせんといかんねえ。

どうせ、いずれ、そうなるんだから。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

いつか交響曲のように壮大な音楽が奏でられますように…。
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