炎症…

昨日、朝から子供の学校へ行ってきました。

息子の体に異変が起きたためです。

大したことないと考えていたらエライことになってしまった。



子供たちが通う学校は、運動会に向けて練習もピーク。

特に、小学5年生と6年生は、組体(くみたい、組立体操?)があるので練習もかなり厳しいようです。

毎日、クタクタになって帰ってました。



組体は裸足で行います。

当然、練習も裸足。

これが息子には駄目だったみたい。



私も小さい時そうだったんだけど、息子もアトピー性皮膚炎なんです。

私は耳たぶとか二の腕とか皮膚の柔らかい部分を中心に炎症がありましたが、息子は手のひらだとか足の裏にも炎症が起きる。

その状態で、練習を繰り返した結果、とんでもない状態に…。



これがその写真。

「何でこんなになるまで放っておいたのか?」と思う人もいるだろうけど、本当に一気に悪化しました。

いろいろなアレルギーがあるものです。
楽の手



病院に行くと、包帯でグルグル巻きにされて帰ってきました。

可哀想に…。

もちろん組体は棄権。
包帯グルグル



運動会は一週間後だからクラスメイトにも迷惑がかかる。

申し訳ないです。

これから学校の先生は予定を変えるの大変だろうな。



アレルギーって舐めているとエライ目に会うんですよねえ。

アトピー性皮膚炎のお子さんをお持ちの方は気をつけて下さい。

息子も来年は手袋と靴下で練習することになっております。
落ち込む楽



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

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二人会・・・

二日も続けてブログの更新ができずに申し訳ありません。

一昨日、昨日、共に、知らぬ間に眠ってしまいました。

気合いが入ってない証拠やな、反省。



昨日はゴルフ。

恒例行事となりつつある高島杯。

マルマサ寿司、高島君主催のコンペです。

昭和町周辺は月曜日が定休日のお店が多いので。



ゴルフ後、少しだけ仕事をして、7時からは楽しみにしていた「月亭二人会」。

2ヶ月に1回くらい、文の里で行われています。

月亭方正(つきていほうせい、山崎邦正)と月亭八光(つきていはちみつ)がメインの寄席。



実は、山崎邦正さんが落語家デビューしたのは文の里なんですよね。

山崎邦正さんの落語は非常に非常に面白い。

私は大ファンです。



昨日の寄席も最高でした。

昨晩のネタは「幽霊の辻」。

桂枝雀さんが得意としていたネタ。



ちょっとしたことがあって落ち込んでいる息子もお腹をかかえて笑ってくれました。

怖い部分と笑える部分のメリハリが絶妙。

山崎邦正さんは本当に努力家だと思う。



寄席では全くスベリません(笑)。

テレビではわざとスベッっているのか?と思うくらい。

見終わった後は、ちょっとした感動があります。



娘がどうしても撮りたいと言うので、寄席の後、家族全員で山崎さんの出待ち。

40年の人生の中で初めての出待ち。

ちょっとドキドキ。

出てきた山崎さんにお願いすると快く撮影に応じてくれました。
山崎ほうせい



さらに、子供たち二人にサインまで。
サイン



山崎さん、お疲れのところ、ありがとうございます。

次回、「二人会」も楽しみだ。

阿倍野区に住んでいる方は、是非、ご覧になることをオススメしたい。



文の里で開催される寄席にご興味がある方は定山までお問合せ下さい。

山崎さんの落語でしたら小学生も十分に楽しめると思いますよ。

是非是非。



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傲慢(ごうまん)から謙虚(けんきょ)へ…

先日、友人から家の売却依頼を受けました。

中学時代の友人。

私の結婚式で歌ってくれた奴です。



気心が知れているので、お互いに言いたいことを喋り、話はスムーズに進みました。

8月の始めに相談を受け、つい先日、契約を終えましたからペースとしては理想的。

遠慮せずに話し合えたのが良かったんだと思う。



私にとっては非常に勉強になる機会でした。

彼はズケズケ言う男でして、疑問に思ったことは何でも喋ってくれる。

こういうのが勉強になるんですよね。



普段は聞けないようなお客様の本音が聞けますので。

私にとっての当り前と、お客様の当り前は違っている。

これは、もう、本当にビックリするくらい違っていることがあります。



不動産仲介業に従事して、それなりの時間が経つのですが、まだまだ先は長いねえ。

というか、長くいることがクセモノなんだよな、多分。

何でも分かっているという気持ちになってしまうから。



知らず知らず傲慢(ごうまん)になってしまっている。

謙虚(けんきょ)にならねば…。

この仕事に就いた時の気持ちを思い出さないとな。



と言っても…。

謙虚 → 傲慢 → 謙虚 → 傲慢

を繰り返して生きて行くしかないんだろうなあ(笑)。



要するに、終りはないのであります。

しばらくは謙虚な定山で暮らします(笑)。

安心して近付いて来て下さい。



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休日の過ごし方・・・

先日の水曜日。

朝の暴風警報により、急遽、子供たちも休みに。

「今週は2日しか学校に行かなくていいぞ」と喜んでおりました(笑)。



幸せな時代やのう。

今のうちに遊んでおけよ。

私は祝日も仕事という生活を送ってきたので、一瞬、何のことか分かりませんでした(涙)。



ヨメサンだけは仕事でしたから、3人でマクドナルドへ。

注文する時に性格が出る。

娘は自分の食べられる量を分かっているので、ポテトもドリンクもSを頼む。



ところが、息子は欲深いから体は小さいくせにポテトもドリンクもLだ。

そして、残したりする。

私が怒ったので、残さずに食べまたしたが、先が思いやられるなあ。



昼食後は、歩いて義母(ヨメサンの母親)のお見舞いに。

すっごくシッカリした人だった(産婦人科の婦長)のに少しボケていて、我々が行っても反応はイマイチ。

調子が良い時は笑ったりもしてくれるんだけどねえ。



喜ばしてあげようと思って孫たちを横に寝かせたら、少しだけ声を出してくれました(嬉)。

孫に対しては反応があるんだよなあ。

と、こんな感じで、なかなか楽しい休日でした。
義母



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元気・・・

私の個人的な感情とは全く関係なく、やらなければならないことは多い。

今日も売買契約があったし、店舗の賃貸契約も控えている。

ま、9月ですからね。



仕事は待ってくれない。

ありがたいことだ。

待ってもらえると、かえってタイミングがとれないと思う。



ボーっとしている最中でも不動産に関する手続きだけは頭が冴えてミスもしない。

不思議だねえ。

あ、単にガツガツしているだけか(笑)。



とにかく…。

おちこんだりもしたけれど、私は元気です。(←糸井重里のパクリ)

今日、言いたいのはそういうこと。



おちこんだりもしたけれど、私は元気です。



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後悔…

母の葬儀を終えて三日が経ち、生活は落ち着きを取り戻しつつあるが、時間が経てば経つほど後悔の念はつのる。

生きている間にもっと話をしておけば良かった。

相手が死んでしまうと出口がなくなってしまうのだ。



こんな風に書くと、「さぞかし落ち込んでいるんだろう」と思われるかもしれないが落ち込みとは違う。

何度か書いたように、母とは長いこと離れて暮らしたせいで、私の母親に対する感情は普通のそれとは違っていると思う。

一緒に暮らした頃の記憶もほとんどない。



ただ、葬儀を終えてから、同じ光景が目に浮かび頭から離れない。

人間の記憶とは不思議なものだ。

完全に忘れていた光景なのに、思い出してからは何度も何度もよみがえる。

思い出すたびに映像が鮮明になる。



33年前、私が小学2年生の1学期、我々兄弟5人は母の実家で暮らしていた。

その年の春休みに、母が我々を連れて実家に帰ったからだ。

大して広くもない家に子供5人を連れた母が帰ってきたのだから、歓迎はされなかったと思う。

居心地が悪かったのを覚えている。



ある日、母は我々5人を借家に連れて行き、「ここで6人で暮らす」と言った。

その部屋は文化住宅の一階で、6人で暮らすことを考えると決して広くはなかったが、それでも嬉しく感じた。

遠慮しないですむ、と思った。



33年間、一度だって思い出すこともなかったその時の光景と感情が、母の葬儀以来、頭から離れない。

和室二間に小さなキッチン、それにお風呂とトイレがついている部屋だった。

その時の光景が、繰り返し頭の中で再生される。



しかし、結局、我々がその家で暮らすことはなかった。

ある日、突然、職員室から呼び出しがあり、そのまま車に乗せられ、父方の祖父母の家で暮らすことになったからだ。

何の前触れもなく、何の説明もなかった。



少なくとも、母からは何の説明もなかったと記憶するが、その前後のことを全く思い出せない。

借家を見に行った日と、職員室に呼び出された日との間が、何日くらいだったのかも思い出せない。

それは一週間だったかもしれないし、一ヶ月だったかもしれない。



その間に、何が起きたのか?

どのような話し合いがあり、祖父母に引き取られることになったのか?

オレたちが可愛くなかったのか?

何故、離れて暮らすことを選んだのか?

どうして我々に自分で説明しなかったのか?

辛くなかったのか?



母が死ぬまで、こんなことは考えたこともなかった。

それなのに、母が死んでから急に気になりだして頭から離れない。

答えを知っているのは母だけだ。



もちろん想像はつく。

32歳の女が独りで5人の子供を育てるなんて無理だ。

自分が育てて貧しい生活をさせるよりも、多少は裕福であった父方の祖父母に預けた方が、子供の幸せに繋がると母は考えたんだろう。



それだったらそれでいい。

もし本当に、そう考えたのなら母の判断は正しかった。

我々5人はほとんど何一つ不自由なく育てられた。



別に母を恨んではいないし、産んでくれたことを感謝している。

両親とは離れて暮らしたことで、かえって多くの愛情を受けたとさえ思う。

実の親に育てられても、愛情を受けられない人間はたくさんいる。両親に殺される子供だっている。



ただ、一度だけでも母から当時の話を聞いておけば良かった。

機会も時間もあったのだ。

離れて暮らしてからも母と交流がなかったわけではない。



実はこうだったんだ、と母の口から聞いて安心したい。

母が死んだ後になって、自分がこんなことを考えるとは思ってもみなかった。

ずっと離れて暮らした親子なのに、死んでからも繋がっているのだと、母が死んだ後になってより強く感じる。



多分、子供は母親からは永遠に逃れられない。

今は、そう感じる。

私にはそれが分かっていなかった。



もっともっと話し合えば良かったと思う。

ただ、話し合うだけで良かったのだ。

それだけが悔やまれる。



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眺望…

本日の案内はタワー型マンションが中心。

私は阿倍野区を案内することが多いのですが、今日は地域にしばられずタワー型マンションを見学して回りました。

タワー型マンションの魅力と言えば、やはり眺望なわけです。



これはキューズモール裏のマンション。

30階、南向き。

左下に見えるのが『あべのベルタ』です。
絶景



これは中央区のマンション。

40階にある庭園から撮りました。

大阪城をこの角度から見るのは初めてだな…。
大阪城



一度くらいは、こんなマンションに住んでみたいものです。



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今日と明日…

弔事のため、連絡がつきにくい状態になっておりました。

申し訳ありません。

9月15日(木曜日)より通常通り営業いたします。



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ツッコミ・・・

リビングで息子の落書き帳を発見。

パラパラとめくってみる。

コイツは心に強く感じたことを絵に残す習性があります。



どんな習性やねん!



でも、まあ、どういうことに興味があるかなどが絵を見ると分かるので、親としてはありがたい。

大量の落書きから代表的なものを1つ。

ちゃんとタイトルがついてる。



『子どもが言いたいツッコミ』
楽の絵



絵というカタチで表現することで、ストレスを発散させているんだと思う。

親が見ることを計算して描いてるんだとしたら大したもんだが、それはなさそう。

ヨメサンに怒られている時、コイツは神妙な顔つきをしているのだが、こういうことを考えているのか(笑)。



対等の立場ならツッコムところなのにと、彼なりに遠慮してるわけです。

そして、絵に残す(笑)。



ノートの端にはサインがありました。

コイツ、やっぱり変わっとんな(笑)。

「アンタにそっくりやんか」とヨメサンは言うけれど、オレはこんなに暗くない…、と自分では思う。
楽自画像



オシマイ。



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参加者募集・・・

次回の100円商店街は10月22日(土曜日)。

文の里商店街では、フリーマーケット的なノリの参加者を募集することになりました。

フリマ好きは注目。



9月22日までにご連絡を下されば、広告にも載せられます。

場所も商店街で確保しますので気軽にご相談下さい。

かなり人が来ると思いますので、近くでお店をしている方が宣伝に利用して頂いてもいいと思いますよ。



実は、今、商店街組合で問題になっているのが出店者からの参加費用なんですよねえ。

まあ、100円商店街にもナンダカンダとお金がかかるわけです。

チラシだとか、ノボリだとか、ハッピだとか…。



前回まで、部外者の参加費用は1500円でした。

これに対して一部の組合員から不平が出たみたい。

チラシ代を含めたその他もろもろで18万円ほどのお金を組合が負担したわけだけど、参加店60で割ったら一つの店が3000円の負担をしていることになるじゃないか、と。

それなのに、部外者が1500円は安すぎると…。



9月9日(金曜日)に行われた会合では、この問題が一番白熱したな(笑)。

何で盛り上がっとんねん!

もっと考えなアカンことがあるやろ!



100円商店街を開催するのは、当日にお金を儲けるためじゃない。

文の里商店街を盛り上げるために開催するわけです。

そこから考えれば、参加費用は可能な限り安く設定して、できるだけ外からの参加者を集めた方がいいと思うんだけどなあ。

10人の参加者が店を出し、それぞれ10人のお客様を呼べば、それだけで来場者が100人も増えるんだから。



その100人が1000円ずつ出費すると合計で10万円。

お金から考えても、そっちの方がいいやんけ!



と…。

大きな声で言いたかったんだけど、長老たちに嫌われると大変なので冷静に話しときました。

阿倍野区昭和町で長老たちが持つ情報力を、不動産屋が敵に回しちゃイカンわけです、ハイ(涙)。



一応、私の提案も受け入れられたので参加費用は2000円くらいになるんじゃないかな。

3000円になったらゴメンナサイ。

「定山の提案、却下されたんだ。」と笑ってやって下さい。



と、まあ、こんな感じで盛り上がっている100円商店街。

お楽しみに!

出店に興味がある方はエスマガに相談に来て下さって結構ですよ。



13日(火曜日)も会合だ…。

疲れるな…。



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業界の裏側から・・・3

前回の続き。



不動産仲介業者が持たなければならない営業力が2つあります。

1.売りたい人を集める営業力

2.買いたい人を集める営業力




そして…。

①売りたい人を集める営業力は大手仲介業者が強く、エスマガのような中小零細業者は②買いたい人を集める営業力により、かろうじて踏ん張っている。

認めたくはないけど、これが不動産仲介業界の現実です。

大手 VS 中小零細


結果としては、この絵のような状態が増える。
イラスト訂正

売主に対する営業力を活かし、大手仲介業者が売却情報を独占すると、エスマガのような中小零細業者は困るわけ。

このような理不尽が許されることに私は腹を立てておりました。

ネームバリューを利用して売主をだましていることになりますから。



しかし、私は考えを改め、怒ることを止めます。

何故なら、結局のところ、購入希望者は売却情報を持っている業者を支持するからです。

いくら私が怒ったところで業界が変わるわけでもなく、お客さまの支持を獲得できるわけでもない。



要するに…。

売却希望者に対する交渉力を持つ業者が、購入希望者にも満足を与えられるということ。

これが現実。



もっとキツイ言い方をするなら…。

いくら購入希望者を集める営業力があったとしても、売却希望者に対する交渉力がなければ、購入希望者に対しても顧客満足を与えられないということ。

これが現実です。



インターネットが普及し情報の伝達コストが下がれば下がるほど、この傾向は強まるんじゃないかな。

私はそう予想する。

エスマガのような中小零細業者にとっては恐ろしいことですが、こういった予想も受け入れなければならない。



考えたくないことから、私は目をそむけていたような気がする。

見たいと欲する現実しか見ていなかった。

5つの要因イラスト
青い丸で囲んだ部分の力が強くなれば、不動産仲介業界において強者にもなりうる、と考えていたんだけど甘かったと反省しております。



生き残りを賭けて、何としてでも、赤い丸で囲んだ部分も攻略しなければなりません。

阿倍野区、人口10万人、5万世帯に絞れば、ウルトラ零細企業エスマガでも何とかなるはず(笑)。

こういう状態を目指す!
5つの要因イラスト全体

ただ、冷静に考えるとエスマガの武器は4つしかない。

1. 顧客満足

2. 真実を優先させる企業文化(大きな組織には難しい)

3. 地域密着

4. ホームページ




しかしながら、この4つだけは他の不動産屋に負けない自信がある。

これらを武器に売却希望者からも支持を受ける不動産屋にならなければ…。

気合入りました。



売ろうとしている方、買おうとしている方、エスマガで取引のあった方々…。

もし、ご意見・ご感想があればお聞かせ下さい。

お客様の声が一番の参考になりますので。

よろしくお願いします。



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業界の裏側から・・・2

前回の続き。



不動産仲介業者には2つの営業力が必要と書きました。

1.売りたい人を集める営業力

2.買いたい人を集める営業力




サラッと書きましたが、これは一般の方々には意外と知られていないことなんじゃないかな。

不動産屋って「②買いたい人を集める営業」だけしているイメージがありませんか?

実は、違うんですね。



特に、大手仲介業者はそう。

極端な言い方をすると、大手仲介業者は「①売りたい人を集める営業」にしか力を入れていません。

数字を上げる営業マンほど、そういう傾向があるように私は感じる。



とにかく売却依頼を集めるんです。

そして、下の絵のような状態を作ります。

この状態に、中小零細業者が苦しめられているのが、現在の不動産仲介業界と言っていい。
イラスト訂正



本当のことを言いますと、この絵のような状態は宅建業法(宅地建物取引業法)では禁じられているのですが、実際には頻繁に行われています。

何故、こんなことするのか?

売主からも買主からも仲介手数料が欲しいから、他の不動産屋には売らせないわけ。

何と、自分勝手な理由だ(笑)。



裏でこんなことが行われているなんて売主には分からないので、業者が責められることはないんですね。

そして、たまたま中小零細業者も売り依頼を受けることができた時は、同じことをやり返しているのが今の不動産業界。

まるで、仁義なき戦い(笑)。



「専任媒介契約で依頼を受けた物件は、売り出しから短くて1週間、長い会社だと1ヶ月~2ヶ月、他の会社には売らせない」

私が生きる不動産業界の裏の常識です(笑)。

「いらんこと言うな」って、また同業者に怒られるな…。



この状況が私には我慢ならなかったのですが考え方を改めました。

愚痴を言ってても仕方がない。

泣き言で世界を変えることはできませんから。



だけでなく…。

お盆休み前から8月末にかけて、自分が置かれた状況を冷静に見つめ直して大切なことに気付きました。

善悪を論じるだけでは前に進めないのであります。



要するに、大切なのは「顧客満足」なんだよなあ。

大手仲介業者は「①売りたい人を集める営業」に力を入れることで顧客満足を提供しているとも言える。

私は、そう考えることにしました。



この話は長くなると思いますのでで次回に…。



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業界の裏側から・・・

思い切って認めたくないことを書きます。

次のステップに進むために、自社の弱点を私自身が見つけるところから始めなければ。

お客様も読むブログにこういうことを書くのはどうかと自分でも思うのですが、弱点を認めたうえで、その弱点を克服しないと本物にはなれないと思うのです。



目先のことだけではなく、5年後とか10年後のことを考えたいですから。

阿倍野区に住む人に広く認識してもらうためには、小手先のテクニックではダメでして、本物の実力を身に付けなければならない。

そのために、まずは不動産仲介業界の現状認識から。



ポーター教授が指摘する5つの要因から、「新規参入者」と「代替品」を外してみました。

売却希望者(売りたい人)と購入希望者(買いたい人)がいて、その間に不動産仲介業者がいることになります。

不動産仲介業界はこういう図式で成り立っている。

5つの要因イラスト



この図から分かるように、不動産仲介業者には2つ営業力が必要となります。

2つの営業力、すなわち…。

1.売りたい人を集める営業力

2.買いたい人を集める営業力




で、ここが認めたくない部分なんだけど、「1.売りたい人を集める営業力」が圧倒的に強いのは大手仲介業者なんです。

「2.買いたい人を集める営業力」は中小零細業者もかなり頑張っていますが、「1.売りたい人を集める営業力」で大手仲介業者に完全に負けている。

これには、いろいろな理由があると思いますが、今のところ紛れもない事実。



大手 VS 中小零細



ここまでが私の現状認識。

赤い丸で囲んだ部分がエスマガの弱点です。

それをどうするか???



死ぬほど考えてはいるんだけど、この壁はかなり高い。

胡散臭い不動産業界において大手仲介業者のブランド力は大きいわけでして…。

と、泣き言で終わるわけにはいかないので、この高い高い壁を乗り越える作戦を考えております。



只今、作戦、実行中。

もうすぐホームページをマイナーチェンジします。

さらに、今までしていなかったチラシも強化。



あ、4時から案内なので…。

続きは次回に。



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快晴…

昨日は久しぶりのゴルフ。

メンバーは昭和町の愉快な仲間達。

二八寿司、太、アパマンショップの面々。

快晴でまさにゴルフ日和。



8月は1回も行っていないから約1ヶ月半ぶりくらいかな…。

その間、練習にも行ってない。

スコアが良いわけもなく前半62、後半53、合計115。



特に、前半はOBばかりで参った。

後半も調子は悪かったんだけど、最後の3ホールが上手くいき、パー、パー、ダブルボギーだったかな。

ゴルフってのは訳が分かりませんな。



快晴の中、他愛もない話をしながら、汗をかき歩くのは楽しい。

昨日、行ったゴルフ場は昼食費込みで7500円。

一日遊んで一万円くらいなんだから、オッサンの遊びとして支持されるのは当然だろうなあ。



ただ…。

もうちょっと上手くなりたい(涙)。

ただの遊びですが、やっぱり上手い方が楽しい。



今月は、あと2回、ゴルフに行く機会があります。

どちらかで100を切りたいけどねえ。

頑張ります。



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アリバイ屋…

不動産に絡んだニュースが出ていましたね。

アリバイ屋。

全国で初摘発なんだ…。



住宅ローン詐欺容疑で5人逮捕=「アリバイ屋」捜索―偽の源泉徴収票で加担か・道警



普通の人がこのニュースを聞いても、いまひとつピンとこないのではないだろうか?

不動産業界ではよく聞く話だけど、一般の人には馴染みのない話だと思う。

そうでもないですか?



住宅ローンって書いてあるでしょ。

ここがミソ。



普通は、不動産を買うために住宅ローンを組みます。

でも、今回、逮捕された人達は、お金を借りるために不動産を買ったわけ。

建築会社社長と書いてあるから、家を建てた人もグルです。



ちょっと分かりにくいか。

この記事だけでは詳細は分かりませんので推測で簡単に説明します。



無職の人に家を買うという名目で住宅ローンを組ませる。

家が目的ではなく、お金が目的。

借りたお金を返済する意思はないんです。



住宅ローンを組むには担保物件が必要なので、土地と建物は用意したはず。

建物を用意したのは建築会社社長でしょう。



本来は5,600万円の価値なんてない土地と建物に対して、金融機関をだまし住宅ローンとして5,600万円の融資をつけるんです。

無職だとお金を借りられないから、働いてる風に見せかける必要がある。

それを手伝うのがアリバイ会社。



アリバイ会社が提供した源泉徴収表で一年分だけ申告をする。

たったこれだけのことで、役所発行の収入証明はちゃんと出るんだな、これが…。

記事にはそこまで載っていませんけど、金融機関が在籍確認の電話をした時はアリバイ会社が協力したのかもしれない。



結構、大がかりなんですよね。

それに、5,600万円分マルマル儲かるわけでもない。

担保になる土地と建物を用意しなければなりませんから費用もかかったと思う。



5,600万円から土地と建物の代金を引いた分が粗利です(笑)。

どういう配当で分けたんだろうか?



このニュースだとアリバイ屋がたくさん貰ったように思う人もいるかもしれませんが、多分、それはない。

私の想像では、建築会社社長が一番たくさん持って帰ったはずだ(笑)。

アリバイ屋は全国初摘発だからニュースのタイトルになっただけです。



このやり方は、詐欺だとバレなければ「支払えなくなった人」で済んじゃうんですよねえ。

住宅ローンを組んだものの支払えなくなってしまった、が言い訳。

競売にかけられてチャンチャンです。



土地を売った人、家を建てた人はお咎めなし。

チャンチャンで済んでる話なんて一杯ありますよ。

表沙汰になるのは本当に氷山の一角です。



不動産業屋がこういうことに加担するから、ローンの審査が厳しくなり、本気で家を買いたい人までローンが組みにくくなる。

大体、ノンバンクも27歳の女性に5,600万円って貸し過ぎやろ!

こういう胡散臭いニュースが定期的に起きるから、不動産業界は信用がないんだよなあ(涙)。



 

住宅ローン約5600万円をだまし取ったとして、北海道警は6日、詐欺の疑いで札幌市西区発寒11条の無職鈴木史織容疑者(27)ら男女5人を逮捕した。また、同容疑者の勤務実態について、同市側にうその説明をしたとして同日、地方税法違反(虚偽答弁)容疑で、東京都新宿区内の男(32)の自宅兼事務所を家宅捜索した。道警は詐欺の共犯やほう助容疑を視野に逮捕する方針で、男の行方を追っている。
 道警によると、男は風俗関係の女性らに対し、架空の会社勤務を装うサービスを行う「アリバイ屋」で、ホームページを通じて偽の源泉徴収票などを販売。アリバイ屋の業務を摘発するのは全国初という。
 逮捕容疑は、鈴木容疑者は建築会社社長沢田樹宏容疑者(64)=札幌市手稲区前田2条=らと共謀し、昨年1~4月、市内の住宅の新築資金名目で、都内のノンバンクから計約5600万円の融資を受け、だまし取った疑い。
 その際、鈴木容疑者はアリバイ屋の男が提供した偽の源泉徴収票を市税事務所に提出し、融資手続きに必要な所得証明書を申請。勤務先とした会社に納税実績がないことから、市の担当者が問い合わせると、男は「(同容疑者は)うちの従業員」とうその説明をしたという。

  



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受注…

受注といっても…。

不動産のことでも建築のことでもない。

ホームページ作成のことである。



またまた阿倍野区でホームページを作成させて頂きました。

ありがとうございます。

ホームページ作成を依頼してくれるところは見事に「昭和町駅」周辺だな(笑)。



松下塗料店

少しアッサリした印象ですが、ホームページは作って終りじゃありませんから、これからの成長に期待。

ホームページは育てるものです。



作っただけってのが一番もったいない。

育てるのは大変だけど、一生懸命に手を加えれば、きっと成果が出ますので、どんどん改善をお申し付け下さい。

メンテナンスが大切なんですよねえ。



そういったメンテナンス費用も含めて3万円。

ただし、阿倍野区で商売している人か、阿倍野区に住んでいる人に限らせて下さい。

すいません。



ホームページ作成



ホームページ作成依頼をしてくれる人たちはリアルな友人ばかり。

ネット経由で受注したことはありません。

そろそろネットで受注してみたいんだけど、目立つように宣伝していないから難しいかなあ。



ホームページというバーチャルな空間にある仮想店舗。

文の里商店街にあるリアルな店舗。

二つを駆使して阿倍野区に密着していきます。



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アイセアス・・・

アイドマからアイセアスへ。

まるで呪文のようだが、割と真剣な話だ。

インターネットで集客を考える企業ならば、真剣に考えなければならない内容である。



正確に書くと、AIDMA(アイドマ)からAISCEAS(アイセアス)へ。

消費者が商品を知り購入するまでのプロセスが変わりつつあるということです。

いや、もう、完全に変わってしまったな。



知っている人も多いと思いますが、簡単に解説します。

チラシで集客する時代はAIDMA(アイドマ)を考えていれば良かったんです。


AIDMA


Attention(注意)

Interest(関心)

Desire(欲望)

Memory(記憶)

Action(購買)



チラシの役割は(注意)→(関心)→(欲望)→(記憶)までと考えていい。

10年前のお客様は、高価な不動産でさえ、こういったプロセスで購入してくれる人が多かった。

チラシを見て、現地を見て納得したなら、見学した当日に契約の約束をしていましたから、普通に。

その時はその時で苦労はありましたが、今から考えれば平和な時代だったな、と思う。



しかし、ネットによりAISCEAS(アイセアス)になった。

サーチ(Search)の時代です。


AISCEAS


Attention(注意)

Interest(関心)

Search(検索)

Comparison(比較)

Examination(検討)

Action(購買)

Share(情報共有)



検索エンジンの登場で(検索)→(比較)→(検討)というプロセスが増え、結果として、消費者が慎重になったことは間違いないでしょう。

チラシをネットに置き換えただけのような内容が多かった不動産会社のホームページも、ここ2~3年で充実するようになりました。

不動産を探す人は(検索)→(比較)→(検討)を繰り返しまくっています。



どれだけアクセスがあっても、それだけでは喜べない。

たとえ問合せがあっても、それだけでは成果に繋がるとは限らない。

(検索)→(比較)→(検討)というタフな面接に耐えうる情報を持っていないと生き残れなくなってくるんじゃないかな。



それなのに…。

「アクセスさえ増えれば…」「問合せさえ増えれば…」と必死こいて頑張っているのが、多くの不動産業者の現状ではないでしょうか?

もちろん、エスマガもこの中に入っておりまして、私は少し反省しております。



ホームページのアクセスを増やすことに夢中になりすぎて、大切なものを見失っていたような気がする。

要するに、現実の全てを見ていなかった、ということ。

自分が見たい現実しか見ていなかった。



お客様は良いホームページを探しているわけじゃない。

良い物件を探しているのだ。

そして、サーチを繰り返す。



情報発信の方法を工夫するだけでは努力が足りない。

情報受信にもっともっと力を傾けなければ…。

まだまだ先は長いねえ。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

売却も購入も阿倍野区の不動産のことならエステート・マガジンへご相談下さい。

5つの要因・・・2

ポーター教授のフレームワークに従って、不動産仲介業にとっての5つの要因を考えてみる。

5つの要因とは…。



1.売り手(供給業者)

2.買い手(顧客)

3.競合企業(同業他社)

4.新規参入業者

5.代替品(ライバルとなる商品)

5forces (1)



1.売り手(供給業者)=売却希望者

2.買い手(顧客)=購入希望者

3.競合企業(同業他社)=他の不動産仲介業者

と、ここまでは割と簡単。



問題は…。

4.新規参入業者

5.代替品(ライバルとなる商品)

ですね。



まずは、新規参入業者について。

不動産仲介業に新規参入業者なんていないと私も考えてきましたが、変化の兆しもあるんですよねえ。

私が思うに、売買仲介業に参入してきているのは賃貸業者じゃないかな。



昔は、売買仲介業者と賃貸仲介業者にはキッチリ住み分けがあったのですが、最近は、その垣根が以前より小さくなっているような気がする。

駅前にある賃貸業者が売買仲介業に参入してくる可能性は大いにあるわけで決して油断できない。

こういう見たくない現実のことも考えなければならない。



次に、代替品(ライバルとなる商品)について。

考えてみると、これは非常に多いんですね。

景気が悪くなればなるほど、代替品も多くなると考えていいんじゃないかな。



例えば、価格面で有利と言われる中古不動産ですが、景気が悪くなると新築の売れ残りが増え、それらがライバルとなります。

売れ残ると値下げしてでも売ろうとする事業主が出てきますので。

事実、盆休み前の凹む出来事の中には新築売れ残りの値下げマンションを買われた方もいました。



というわけで…。

○新築マンション売れ残りの値下げ物件

○新築一戸建て売れ残りの値下げ物件

○他地域の不動産(阿倍野区は高いから平野区で買いました、など)

○賃貸マンション(買うのは後にしよう)

などが代替品となります。



正直、こんなことは私も考えたくない(笑)。

眠れなくなる(笑)。

しかし、見たくない現実も視野に入れ、きちんと手を打っていかないと生き残れない世の中なので仕方がない(涙)。



不動産業界全体からエスマガの立場を把握しないとね。

そして、ここまで考慮したうえでお客様にアドバイスできるならば、より多くの支持を受けられるのではないか、とも思う。

まだまだ先は長いなあ。



見たくない現実のこと、もう少し続けます。

次は、インターネットで成果を上げたエスマガが、インターネットに苦しめられる話。

ネットで不動産を探す人も、いよいよAIDMA(アイドマ)からAISCEAS(アイセアス)へ変化している。



お客様が変わったんだから、我々も変わらなければならない。

見たくない現実だらけだねえ。

何とか乗り越えねば…。



ところで…。

良いことなのか悪いことなのか分からないですが、私のこのブログは同業者の方たちにも読まれているみたいです。

お金にはならないけど、まあ、ありがたいことだ(笑)。



本日、書いたことについては、同業者の話も聞いてみたいので、ご意見ご感想がある方は是非お聞かせ下さいませ。

お互いの経験を共有することで、何かしらプラスの力が生まれるかもしれませんから。

よろしくお願いします。



競争の戦略





阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

売却も購入も阿倍野区の不動産のことならエステート・マガジンへご相談下さい。

5つの要因・・・

マイケル・ポーター教授の『競争の戦略』は有名な本なので知っている人も多いと思う。

しかしながら、非常に難解な本でして、私は何度も挫折しております。

通読は一度も成功していません(涙)。
競争の戦略



今までは読みたい部分だけを読んでいるという感じでしたが、「盆休みに考えたことのヒントがあるかも」と手に取ったところ、大きな刺激を受けました。

刺激を受けたのは、ポーター教授の理論の中でも最も有名な「5つの要因」。

『競争の戦略』の表紙にも使われているフレームワーク(思考の枠組み)です。
5forces (1)



ごくごく簡単に説明しますと、企業(業界)の成長を決める要因が5つあるということ。

1.売り手(供給業者)

2.買い手(顧客)

3.競合企業(同業他社)

4.新規参入業者

5.代替品(ライバルとなる商品)



この考え方そのものは私も知っていたのですが、不動産仲介業には当てはまらないんだと決め付けておりました。

不動産仲介業にとっては、売主も買主も顧客なわけで、このフレームワークには当てはまらないと…。

売主も、買主も、我々にとっては顧客ですから。



そして、ひたすらに、自社と顧客とライバル企業の関係だけを考えてきたのだけれど、この考え方は間違っていたと反省しております。

ポーター教授のフレームワークに従ってシンプルに考えた方がいい。

すなわち、売却希望者は供給業者として捉え、購入希望者のみを顧客として考え直してみる。



すると、私は2.買い手(顧客)と3.競合業者(同業他社)のことしか考えていなかったことになるんじゃないかな。

自分では必死になって考えているつもりだったのに、業界をとりまく5つの要因のうち2つのことしか考えていなかったと言っていい。

次のステップに進むために、他の3つの要因についても検討しなければならない時期が来たんだと思う。



売却希望者を顧客として捉えるのではなく、供給業者として捉えるだけで見える風景が変わってくるのだから不思議だ。

仕入先とか卸業者に当たるのだと考え直してみる。

売却希望者へのアプローチと、購入希望者へのアプローチを変えるのは当たり前のことなのかもしれない。



自分の頭を整理するために、もう少しだけこの話を続けます。

次は、4.新規参入業者と、5.代替商品のこと。

不動産仲介業にとっての「新規参入業者」「代替商品」とは何か?



競争の戦略





阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

売却も購入も阿倍野区の不動産のことならエステート・マガジンへご相談下さい。

現実・・・

『人間ならば、誰にでも現実のすべてが見えるわけではない。多くの人は見たいと欲する現実しか見えない。』

- ユリウス・カエサル -



『未来予測とは、希望的観測のもっともらしい別名にすぎない。』

- ピーター・ドラッカー -



この二つの言葉は、人間の弱いところを的確に表現している。

自分が考えたいように、自分の都合の良いように、状況を把握する傾向が人間にはあると思う。

見たくないところからは目をそらして、思考を進めてしまうんですね。



現実の全てを見ずに、見たいところだけ見て未来を予測する。

そういうのを希望的観測というのですが、そんな未来予測が当たるはずもない。

意識して現実の全てを見つめなければ…。



自分では現実の全てを見ているつもりだったけれど、お盆休みの間にいろいろと考えた結果、大間違いだと気付きました。

インターネットによってエステート・マガジンは大きく飛躍したのは事実ですが、そのインターネットが現実を見えなくしている部分もある。

私自身もまた、見たいと欲する現実しか見えていなかった。



不動産業界全体からエスマガの立場を把握しないとね。

こういう時には読書も役に立つもので、お盆休み後に読み直した『競争の戦略』には大きな刺激を受けた。

企業をとりまく環境には5つの要因があるとマイケル・ポーター教授は指摘しているんだけれど、私は2つの要因しか視野に入れていなかったような気がする。



いや、していなかった。

ここはシッカリ反省する場面だな。



今から考えてみると、盆休み前の凹む出来事は、その見たくない現実を気付かせてくれるキッカケとなったわけで、どのような嫌な現実も意味があるのだと信じて前に進まなければ。

5つの要因のうち2つしか考えていなかったんだから、それで「順風満帆(じゅんぷうまんぱん)」というわけにはいかないのは当たり前なのかもしれない。



というわけで…。

次は5つの要因の話。

業者だけでなく、不動産を売る人、探す人にとっても少しは参考になると思います。



競争の戦略




阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

売却も購入も阿倍野区の不動産のことならエステート・マガジンへご相談下さい。

日程決定…

商店街の理事会が終わりました。

事務所にて一人寂しく日記を書いております。

本日の理事会は、100円商店街について、でした。



100円商店街は、平成23年10月22日(土曜日)に決定。

このイベントのチラシはエスマガで作成することになっているので、スケジュールをちゃんと把握しておかないとな。



前回と同じく、エスマガはデコパーツと革小物を売る予定。

もちろん娘が手伝ってくれます。

前回の様子はこんな感じ → ワンコイン



フリーマーケット的なノリで参加希望の方はエスマガにご連絡下さい。

空いている店舗の前にスペースを確保しますので。



ふぅ~。

疲れた…。

帰ります。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

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方向変換…

本日より9月。

何月だなんて関係はないのだけれど、気持ちの区切りにはなる。

大きな心境の変化が8月にありました。



紙の媒体はずっと使っていなかったのですが、今週より再開予定。

普通の不動産屋ならどこでもやっていることだけど、私にとっては大きな決断です。

「紙の媒体には頼らない」と公言してきましたので。



再開するのは購入希望者向けではなく、売却希望者を集客するためのチラシ。 

いわゆる「売り求む」です。

売る人へ効率よく情報を届けるにはチラシを避けることはできないと判断しました。



やみくもに配布するのではなく、特定のマンションに絞って配布します。

現在、エスマガには約200人の購入希望者が登録して下さっているのですが、その中には買いたいマンションが決まっている方もいるので、まずは、そのマンションへの配布から始めます。

買いたいマンションが決まっている方の登録も多いんですよねえ。



ホームページに集中することで、ネット上の「阿倍野区」「不動産」「購入」というジャンルにおいては強者になることができたと思う。

次のステップに進むためには、「阿倍野区」「不動産」「売却」というジャンルでも強者にならなければ…。

売る人と買う人がいて初めて売買契約が成立するのですから、考えてみれば当然の話です。



購入希望者と売却希望者の違いをもっともっと考えないとな。

買う人と売る人とでは、業者に求めるもの、情報の集め方が違うんですよねえ。

相変わらず、気付くのが遅いや…。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。

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