モデルルームはお得?・・・

成約済!

売れてしまいました…。

そこんとこヨロシク!



雨が止んで嬉しい。

久しぶりに物件紹介ブログいきますよ。

本日、紹介するのはモデルルーム。



モデルルームってお得なんですよ。

オプションが一杯ついてますからね。

今回もそんな物件。



場所は、阿倍野区播磨町2丁目。

資料には、地下鉄御堂筋線「西田辺」駅より6分と書いてありますが6分は無理やな。

10分くらいかかると思います。



価格は3680万円。

土地が大きい! 28.9 坪!

しかも、南西角地

これだけでメチャクチャお得って分かるでしょ。



ま、安い理由もちゃんとあるんですけどね。

これが土地のカタチ。

南西角地って言ったらマズイか(笑)?

播磨町土地



間取りは4LDK。

LDK18帖が魅力的ですよね。

他の4部屋もキッチリ6帖がとれてる。

播磨町2丁目グローC



では、いきますよ。

写真に映る通路は全てこの家のものです。

だから、車は2台~3台まで停められる。

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外観もカッコイイ。

モデルルームですからね。

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通路を進むと玄関が近づいてきました。

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ベランダ下のこのスペースが自転車を停めるのに丁度いい感じ。

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郵便ポストとテレビモニター付きインターホン。
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玄関も落ち着いた色合い。

そのまま入って行きます。

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下駄箱も白色でオシャレ。

憧れるなあ。

さすがモデルルーム!

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ここでもう一度、間取り図面をチェック!

1階には和室6帖と洋室6帖、それにお風呂と洗面室とトイレがあります。

播磨町2丁目グローC



まだ和室には畳を入れていません。

やけちゃうのでね。

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先ほど、自転車を停めるのに丁度いいスペース。

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次、お風呂に行きましょう。

ま、これは普通か。

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洗面室。

ここも普通かな。

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洋室6帖に行きます。

収納も大きい。
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奥にある掃き出し窓を開けるとこんな感じ。

意外と広いスペースがあるので、物置なんかも置けそう。

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そして、トイレ。

うん?1階がウォシュレットになってる。

何度か書いてることですが、標準仕様はウォシュレットが1つってことがほとんどです。

この家はモデルルームだからトイレは2つともウォシュレット。

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1階は全て見たので2階に上がります。

階段。

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2階に上がる前に、もう一度、間取り図面をチェックしましょう。

階段を上がったところに小さな踊り場があり、その前にトイレ、そして広いLDK。

理想的な間取りですよね。

播磨町2丁目グローC



階段を上がったところ。

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これが2階のトイレ。

やはりウォシュレットになっています。

モデルルームは得だなあ。

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では、LDKに入りますよ。

まずはキッチンから見て行きましょう。

このモデルルームのウリはこのキッチン。

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流し台の上に吊り戸棚がない開放タイプ。

スゴク開放感があります。

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嬉しいことにキッチンの横に収納スペースがある。

これは便利だと思いますよ。

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さらに嬉しさは続く。

キッチンにも床暖房。

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さらにさらに、リビング側にはガス栓があります。

これまた便利。

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広々リビング!

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テレビモニター付きインターホンはここ。

下のパネルはは床暖房のスイッチ。

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では、ベランダに出ます。

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これまたモデルルームならではの特典。

タイル張りバルコニー。

高級感あるなあ。

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いよいよ3階へ。

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3階の間取り図面を見ておきましょう。

洋室6帖が2つに、少し大きめのバルコニーがあります。

播磨町2丁目グローC



まずは道路側の洋室6帖。

クローゼットも大きい。

言い忘れましたが、この家のクローゼットは床にレールがないタイプです。

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だから、掃除するのが楽チン。

レールがないのでゴミがたまったりしませんし、掃除機も簡単。

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で、大きめのバルコニー。

広いでしょ。

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最後に、奥の洋室6帖。

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どうですか?

モデルルームだけあってとてもカッコイイ家でしょ。

たくさんオプションがついているのでメッチャお得。



もう一度、言います。

この家が3680万円です。

価格破壊でしょ。

もう完成してしまっているから、自分の思い通りの間取りを作る楽しみはないけど、これだけの家なら納得できるんじゃないかなあ。



人気の阪南小学校、阪南中学校区です。



念のため、月々の支払いをご紹介しておきましょう。

物件価格 3680万円 

1.075% 35年 

月々¥105,172



諸費用 250万円

2.475% 35年

月々¥8,904



つまり…。

頭金¥〇円でも月々の支払いは、105,172+8,904

だから¥114,076



車が2台~3台も停められてこの支払い。

どーですか?

お客さん!



見るのはタダですよ。

見るだけ見てみたら?



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。 

売却も購入も阿倍野区の不動産のことならエステート・マガジンへ

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年度末・・・

本日、平成24年3月30日(金曜日)

今年度、最後の平日。

しかも大安。



日本中のいたるところで不動産の決済が行われたのではないでしょうか。

ウルトラ零細企業エスマガ所属の私でさえ2件の決済に立ち会いました。

今年度中に登記しようと思えば今日しかありませんからね。



実務面を考えると、ホントは、こんな日に決済を入れたらアカンのです。

年度末の平日は銀行業務が混みますから、入出金や振込みに時間がかかってしまう。

普段の日なら30分待てばいいところを、1時間くらい待たされたりするわけ。



なのに…。

どうして年度末は契約や決済が多くなるのか?

不思議でしょ。



実は、これは不動産屋の都合、他に銀行の都合だったりします。

売主である不動産会社、あるいは仲介業者、もしくは住宅ローンを実行する銀行が…。

今年度中の数字にするために無理矢理に押し込むのです。



小さな会社にとっては、今年度の数字になろうが、来年度の数字になろうが、どうってことありません。

ウチなんかだと銀行から金を借りる予定もないので気楽なもんです(←銀行からお金を借りるためには決算上の数字を良くする必要がある)。

しかし、大きな不動産会社や銀行は、年度末の数字合わせって本当に大変みたいで、3月は雰囲気が違う。



大きな組織に属していてノルマを達成していない人間にとっては地獄なんじゃないかな。

この時期、真っ青な顔している営業マンいるもんね。

そういう営業マンがいたら何も言わずに年度内に契約や決済をしてあげて下さい(←手遅れ)。



以上…。

不動産業務こぼれ話でした。

チャンチャン♪



※今年に限って言えば、来年度になると登記費用が上がるってのもありましたね。ほんの少しですが。



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一日、2.5億枚、そして27億回・・・

メッタに買わない雑誌を買った。

『週刊 東洋経済』今週号(平成24年3月26日発売)である。

特集はフェイスブック。
東洋経済1



これが目次。

フェイスブックは私の想像を超えてエライことになっているようです。

しかし、どうも私にはピンとこない。
東洋経済2



日本で大きく話題になったのはちょうど1年くらい前ですよね。

たかが1年前ですよ。

映画『ソーシャル・ネットワーク』が公開されて話題になりました。



私はまだこの映画を観ておりませんが、ブームの中でフェイスブックに関する本は何冊か読みまして、アカウントだけは取った。

その時は、日本でもこの早さで普及するとは思わなかったなあ。

実名登録は日本にはなじまないとか言われてましたもんね。



ミクシーに追いつくのに3年はかかると私は思っていたのですが、この勢いだと年内に超えても不思議はないらしい。

現時点で、ミクシーの月間利用者が1520万人、フェイスブックは1000万人を超えたところだそうです。

私自身、ミクシーは開かなくなってしまった。

東洋経済3



恐るべきは、その滞在時間である。

アメリカでは何と!ヤフーの3倍、グーグルの4倍。

写真アップロード数は毎日平均2.5億枚、「いいね」ボタンは毎日27億回。

東洋経済4



これは、日本におけるフェイスブックの利用状況。

まだまだ普及するのかなあ???

私にはよく分からない。

東洋経済



そして…。

私が一番ビックリしたのは「グーグルの最強神話」が崩れかけているということ。

何故、そんなことが起きるのかよく分からない。

東洋経済5



もちろん記事を読めば、書いてあることは分かる。

ただ、あのグーグルが苦戦するってのがピンとこないんだよねえ。

「グーグル八分」って言葉まであったんですよ。



「グーグル八分」とは、グーグルの検索エンジンにひっかからなければ、この世に存在しないのも同じことって意味。

エスマガだって、グーグル検索にひっかからなければエライことになる。

やっぱり検索エンジンを握っている方が有利なような気がするんだけどねえ。



SNSって、そんなに大きな力を持つものなのか?

記事によると、グーグルは何度もSNSに取組んだのだが、上手くいかなかったらしい。

グーグルがSNSに最初に取組んだのは2004年だから、フェイスブックより古いくらいだ。



これも、何故、そんなことが起きるのかよく分からない。

グーグルは上手くいかなくて、フェイスブックが上手くいった理由は何なのか?

ネットの世界で成功と失敗を分けるのは何なのでしょう?



私には分からないことだらけだ。

マーク・ザッカーバーグが目指すところは「フェイスブックは電気や水道と同じ公共事業」らしい。

フェイスブックのアカウントが住民票などの代わりになるというところまではいかなくても、誰もが持っていて当たり前の世界ということか。



とにかく、目が離せないことは間違いなさそう。

フェイスブック 対 グーグル。

どうなるんでしょうねえ???



東洋経済6



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ニューライフ・・・

昭和町関連のニュースをいくつか。



まず第一弾。

4月28日(土曜日)に開催される『100円商店街』の目玉企画は・・・。

マグロの解体ショーに決定。



さばいたばかりのマグロにぎり一貫が100円だそうです。

いろいろな企画を思いつくものですなあ。

面白そうじゃありませんか!



次、第二弾。

昭和町にスーパーライフができるという噂を聞いた人もいると思います。

その詳細が分かりました。
ライフ計画2

ライフ計画1




場所は昭和町駅前にあるトクヤマモータープール。

あそこは絶対に人には貸さないって話だったのにねえ。
ライフ計画3



店舗は2階建て。
ライフ計画6

ライフ計画4



駐車場は16台だそうです。

この辺りに駐車場があるスーパーは少ないもんね。
ライフ計画5



スゴイのは営業時間。

朝7時から深夜1時まで開けるらしい。

大丈夫か!デイリーヤマザキ!そしてローソン!



便利になるのは嬉しいけど、同業者の苦労を思うと複雑な気持ちになる。

昭和町はスーパーが多いもんねえ。

商店街にも影響があるだろうな。



なんて・・・。

エエ人のフリをしつつ所詮はひとごとなので、ライフの完成が楽しみな定山です(笑)。

おしまい。



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親離れではなく子離れ・・・

私には中学1年生になる娘と、小学6年生になる息子がおります。

自分の子供だからどちらも可愛い。

が、周りからは上のお姉ちゃんに甘く見えるようで、「えこひいきがヒドイ」とよく言われる。



一応、言い訳をさせてもらうと、娘も息子も同じように可愛いのです、本当に。

ただ、違うのは、女の子に対しては腹が立たないってこと。

これは、もう、何ていうか、腹が立たないんだから仕方がない(←開き直りか?)。



下の坊主が泣いていると「男のくせに、このくらいでギャーギャー泣きやがって!」と腹が立つ場面でも、

娘の場合だと「こんなに泣いて可哀相。どうしたら泣き止むんだろう?」となりオロオロしてしまう(笑)。

とにかく腹が立たないのだ。



結果として甘くなってしまうのかな?

自覚症状はないのだけれど。



と、こんな風に大事にしてきた娘ですが、最近、態度が段々と悪くなってきた(涙)。

スンゴク冷たい。

もうベタベタさせてくれません。



中学1年生っていうと、そんな年齢ですかねえ?

これ以上、冷たくされると私は死んでしまうかもしれん。

そのくらい悲しい(涙)。



でも、こうやって親から離れていくんだろうなあ。

それが当たり前なんだろう、多分。

いつまでもベタベタしている方がオカシイわけで、親の私が我慢するしかない。



もう娘のことは諦めてチワワのチマさんにシフトしていきます(笑)。

この仔だったらベタベタしても怒らない。

私が深夜に帰宅しても暖かく迎え入れてくれる。



写真は日向ぼっこをするチマさん。

気持ち良さそう。
チマさん1



これは顔を洗うチマさん。

犬だって顔を洗うのだ。
チマさん2



おしまい。



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ネジの締めなおし・・・

一昨日、昨日と売買契約が続きました。

2月~3月半ばにかけてはお問合せも多く、週末はずっと案内していたので成果が出て、正直、ホッとしている。

我々の商売は忙しかったからといって、必ず成果が出る仕事ではありませんから。



成功報酬。

契約が成立して初めて報酬がもらえる。

努力が実って嬉しい。



が、今日はあえて自分への戒めとして日記を書く。

実は、ホッとしている場合ではない。

不動産は契約して頂いてからが大切。



絶対に忘れてはならない。

特に、これから建物を建てる契約は、今からが始まりとさえ言える。

お客さまのためだけじゃなく、自分のためでもあるのだ。



売る前のお世辞より売った後の奉仕、

これこそ永久の客を作る




近江商人の商売十訓であり、松下幸之助が愛した言葉でもある。

売る前のお世辞より、売った後の奉仕。

契約した後が大切なのです。



繁忙期はもうすぐ終わるが、気を抜かないようにしないとな。

自分のネジを締めなおします。

売る前のお世辞より、売った後の奉仕。



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お初・・・

今年から力を入れると言った物件紹介ブログ。

ネタ切れと花粉症によるパワーダウンでおろそかになっております。

申し訳ありません。



不動産物件情報ブログ



このブログ絡みで嬉しいことがありました。

ブログで紹介した物件が初めて売れたのですよ。

本日、売買契約は無事に終了。



最近、へこたれ気味の私を神様が叱咤激励してくれているのだと思います。

継続しないとねえ。

今週は何としてでも物件紹介ブログをアップします。



気合いがあれば何でもできる。

反対に、気合いがなければ環境が整っていても何にもできない。

大切なのは気合い!



繁忙期ももうすぐ終わる。

あと、もうひとふんばり。

頑張ります。



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物件情報プラスアルファ・・・

前回の続き。



@ドリームに代表される不動産営業支援ソフト。

ソフトは確実に進化している。

物件情報の更新も簡単にできるし、ネット上にたくさんの情報が表示できる。



写真の枚数は増え、グーグルマップ、グーグル・ストリートビューとも連動した。

最近、話題になっているのはユーチューブ、つまり、動画。

動画を利用して不動産情報を紹介する仲介業者まで出てきた。

また、一日に2回更新する会社だってある。



この進化はどこまで続くのだろう?

ネットにアップする物件情報は詳しければ詳しいほど良いのだろうか?

更新回数は多ければ多いほど良いのだろうか?



ここに変化が起きる気がする。

いや、もう起きていると思う。

そんな気がしません?



パソコンの主役がマイクロソフトからグーグルに変わることによって時代も変わった。

ネットも新たな時代を迎えつつある。

そう、フェイスブックとツイッターである。



グーグルが目指すものはどこか。

世界中のデータ全てにインデックスを付けること 。

人類が使う全ての情報を集め整理することをグーグルは目指している。



しかし、フェイスブックは違う。

「フェイスブック 若き天才の野望」より抜粋しよう。

『グーグルの対象がデータであるのに対し、ザ・フェイスブックの対象は人間だった。』

フェイスブック 若き天才の野望 (5億人をつなぐソーシャルネットワークはこう生まれた)





グーグルはデータにインデックス(目次のこと)をつける。

フェイスブックは人間にインデックスをつける。

ツイッターは人の意見にインデックスをつける。



【マイクロソフト → グーグル】だと思われた情報化社会。

が、グーグルの独占とはならず【グーグル + フェイスブック + ツイッター】が共存している。

つまり、データだけではなく、人間そのもの、人格とかキャラクターが価値を持ちつつある。



同じことが不動産売買仲介営業にも起きると思うんだよねえ。

いや、もう起きているんじゃないかな。

不動産の最新情報を更新しているだけでは反響がとれない。あるいは、集客しかできない。



何故なら、物件情報では差がつかないから。

皆が同じ情報を提供してしまっている。

そうでしょ?



物件情報だけをネットで提供するんじゃなく、プラスアルファが必要になっていると私は感じる。

求められるプラスアルファは人間そのものじゃないだろうか。

ブログやメールで人間を売りこむことによって、仲介業を成功させている人を私は知っている。



物件情報に頼っている会社はこの変化に気付かない。

いかに詳しい情報を提供をするかに気を使っている組織ほど、この変化に気付くのが遅くなるはず。

これが売買仲介に起きつつあるイノベーションのジレンマである。



『イノベーションのジレンマ』を読み返しながら、そんなことを考えました。

去年のちょうど今頃、【マイクロソフト → グーグル → フェイスブック+ツイッター】については言及しているのに、今日、書いたようなことは思いもつかなかったな。

もっともっと人間が目立たなアカンちゅうことです。



おしまい。



新しい時代1

新しい時代2

新しい時代3

新しい時代4

新しい時代5



イノベーションのジレンマ―技術革新が巨大企業を滅ぼすとき (Harvard business school press)




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書籍で見る不動産仲介営業の歴史・・・

前回の続き。



考えてみると、不動産【売買仲介】営業にもイノベーションが定期的に起きている。

書籍の発売日を見ると、記憶がたどりやすい。

私が影響を受けた本をザッと振り返ってみる。



私がこの仕事(不動産仲介業)を始めた16年前、宣伝といえばチラシでした。

今みたいに1枚に8~10件が載っているものではなく、せいぜい1~2件の物件情報が載っているチラシ。

パソコンはまだ事務所に一台という時代で、チラシも手作りですから、そんなにたくさんは載せられない。



ここにネットが出てきて変わる…、ではない。



その前に変化が起きている。

ネットではなく、パソコン時代に、業界にイノベーションを起きた。

まさにマイクロソフトの時代。



この本(改訂前)の発行が1997年。

成功する不動産売買仲介業―情報戦略で地域ナンバーワン




初めて書くことだけど、実は、私が地域密着の不動産仲介会社を志したのはこの本の影響である。

確か、最初に読んだのは2000年頃ではなかったかな。

地域を限定し、物件情報と顧客情報をデータベース化するという考え方は、私が知る限り、この本が最初だ。



日本経済新聞の書籍広告欄で、何となく気になり、梅田の紀伊国屋書店に買いに行ったのを覚えている。

そこには、私が考えもしなかった仕組みが載っておりました。

物件情報と顧客情報をデータベース化し、コンピューターの演算能力を利用しマッチングをかける。



また、データベース化した情報は簡単に紙に印刷することができ、チラシ作成も思いのまま。

それに、データベースを帯情報で羅列した小冊子も作ることができた。

著者が開発したシステムは、確か、200万円くらいしたと思う。



この本には不動産仲介に関するマーケティング論も詳しく記載されていて、その理論は今も色褪せていない。

今でも、私はこの本を読み返します。

地域密着の不動産営業論としては白眉だと思う。



その本の発売から約10年が経ち、同じ著者から新バージョンが出た。

この本が2008年。

が、しかし、既に新しい時代が到来していた。

新・成功する不動産売買仲介業―不動産業に必要な経営戦略とは




1997年から2008年の間に発売されたのがこの本。

エスマガも導入している@ドリーム2000を開発したリングアンドリンク社代表である金丸氏が著者。

発売は2006年。

街の不動産屋さん、“待ち”の経営から抜け出す




時代は、マイクロソフトのウインドウズから、グーグルの検索エンジンに移っていた。

ネット時代の到来である。

以降、最初に紹介した本の著者である本村氏の予言も、ネットに関してはことごとく外れることになった。



「ふたつの時代は生きられない」と言ったのは誰だっけ?

菊池寛だったか。

イノベーションを起こした人間は、こだわりを捨てきれないため、次の時代を生きられないのかもしれない。



アイビスの本村氏、リングの金丸氏、理論は似ていて、違っているのは利用する媒体だけと言っていい。

本村氏は紙に印刷されたチラシ、あるいは小冊子を使い、金丸氏はネット上で物件情報を公開し、メールでお客様とコミュニケーションをとる。

私は本村方式に魅力を感じていたのだが、金丸氏の著書を読みネットに切り替えた。



何度かブログでも書いたように、私が社名をエステート・マガジンにしたのは、地域限定の不動産情報に関する雑誌を作る予定だったから。

紙で作る予定だった雑誌を、ネット上に作ったのがエスマガ・ホームページ。

私がイノベーションは起こすことはないけれど、誰かが作ったイノベーションをパクリ続けて生きていくつもりです(笑)。



と、ここまで説明しておいて…。

不動産売買仲介業界に生じつつある「イノベーションのジレンマ」って何かという話をするつもりだったのですが、十二分に長くなってしまった。

続きは次回に。



不動産営業の移り変わりを整理して終わりにします。



【紙チラシ】+【営業マンの記憶】

↓   ↓   ↓   ↓   

【紙チラシ】+【コンピューターの演算能力】+【営業マンの記憶】 

↓   ↓   ↓   ↓   

【ネット宣伝】+【メール】+【コンピューターの演算能力】+【営業マンの記憶】

↓   ↓   ↓   ↓

【????????????】



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変化しつつあるんじゃない?・・・

久しぶりに真面目に経営戦略について書く。

同業者以外は退屈かも。

いや、ひょっとすると同業者にとっても退屈かもしれないな。



不動産業界、もっと正確に言うと、

不動産【売買仲介】業界内に

生じつつある「イノベーションのジレンマ」に気付いた。



イノベーションのジレンマ。

聞いたことがある人もいると思う。

ハーバード大学クレイトン・クリステンセン教授の理論である。



ごくごく簡単に説明すると、

優れた商品を持つ企業が、自社製品の改良にのみに気を取られ、顧客の別の需要に気付かず、そのせいで新たな特色を持つ商品の前に敗れ去ってしまう理由を説明した理論のこと。

こういうケースは非常に多い。



最近、話題になったケースだと、「銀鉛カメラ 対 デジカメ」が典型例。

デジカメを初めて作ったコダックが、そのデジカメに負けてしまったのだから皮肉だ。

フィルムメーカーであるコダックは、デジカメが流行れば流行るほど、自社のフィルムが売れなくなることもあり、完璧にイノベーションのジレンマに陥り抜け出せなくなってしまった。



「イノベーションのジレンマ」が恐ろしいのは、企業が手を抜いたり経営者が愚かだから陥るのではなく、合理的な判断のもと経営努力するがゆえに陥ってしまうこと。

登場した頃のデジカメは画質が悪く、フィルムメーカーはこの技術に関心を示さなかった。

これは私の想像だけど、銀鉛カメラ愛好家ほどデジカメに移るのは遅かったんじゃないだろうか。



だから、フィルムメーカーのコダックは気付かない。

目の前にいる銀鉛カメラ愛好家はデジカメになんて興味を示していないわけだから。

これが恐ろしい。



「プレイステーション 対 ニンテンドーWii」。

「コンタクトレンズ 対 使い捨てコンタクトレンズ」。

「普通の流通業 対 ドンキーホーテ」。

「ブランド衣料品 対 ユニクロ」。



私がパッと思いつくだけでも、これだけ出てくる。

「セイコーの(精巧な)腕時計 対 ブランドもの腕時計」も入れていいかもしれない。

セイコーが精巧な腕時計を一生懸命に作っている間に、腕時計は宝飾品化してしまった(大前研一氏はある著書の中で、セイコーはヨーロッパの古い腕時計メーカーを買収すべきだったと指摘している)。



で…。

不動産売買仲介業界に生じている「イノベーションのジレンマ」って何かという話になるわけですが、長くなるのでまた今度。

私は変化を感じております。



続く。



イノベーションのジレンマ―技術革新が巨大企業を滅ぼすとき (Harvard business school press)





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6年間…

本日は娘の卒業式。

アッというまの6年間…、ってことはなく、やっぱり6年間は十二分に長い。

いろいろなことがありました。



小学校の卒業式なんて自分の卒業式以来だから何年ぶりになるのかな?

28年ぶりか…。

時代のせいなのか、地域のせいなのか、私が経験した卒業式とは随分と違いました。
卒業式1



まず、卒業生が少ない。

60人いないんだもんね。

だから、一人ひとりに時間がかけられる。
卒業式2



それに、卒業生の洋服が豪華。

これにはビックリした。
 
我々のころはもっとカジュアルな服装だったような気がする。



男の子はスーツ姿にネクタイ。

女の子はスカートにブレザー。

皆、カッコイイねえ。
卒業式3

卒業式4



親子3人でも記念撮影。

娘が成長した分、ヨメサンと私は老けたなあ(涙)。

やっぱり6年間は短くない。
卒業式5



娘が一人前になるまで、あと10年というところか。

オッサンもまだまだ頑張らねば…。

卒業って喜んでいる場合じゃない(笑)。



おしまい。



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あ~ツライ…

ちょっとブログがおろそかになっている定山です。

理由はハッキリしておりまして花粉のせい。

水をあびたアンパンマンと同じで、花粉の中では力が出ない。



「考えると余計にダメになるから今が本調子」と思い込んで、朝、車に乗り込むんだけどアキマせん(涙)。

催涙ガスの中で仕事するようなものですからね…。

ホントにツライんですよ。



私の場合、花見の季節には随分とマシになりますから、あと2週間というところかな。

それまではクスリで誤魔化しながら花粉症と付き合っていくしかない。

ガマン、ガマン。



ハードボイルド作家の北方謙三は重度の花粉症で、あのタフそうな御仁でさえ花粉には勝てないから、毎年、この季節だけは海外に出かけるそうです。

オレもそんな身分になりたい…。

頑張ろ。



ではでは娘の卒業式に行って参ります。



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どっぷり昭和町予告・・・

いよいよ『どっぷり昭和町』が近付いてきました。

『どっぷり昭和町』って何なの?って人も多いと思います。

念のために解説しましょう。



『どっぷり昭和町』とは…。


大阪市阿倍野区、地下鉄御堂筋線「昭和町駅」を中心に、毎年4月29日「昭和の日」に開催されているお祭り。

【昭和の日】に【昭和の町】で【昭和】を味わうをコンセプトに2006年からスタートし、今年で7回目。



なかなか面白そうでしょ?

今年の「どっぷり昭和町」は、昭和町音楽会、青空プロレス、大落語会、講演会、写真展、昭和こどものあそび広場、まちあるき、そして昭和町バルが予定されています。

今年もかなり人が集まるんじゃないかな。



で、今日、特に宣伝しておきたいのが「昭和町バル」。

参加店は約50店舗。

改めて思うんだけど、昭和町周辺ってお店が多いんだねえ。
昭和町バル



バルチケットを購入すると当日の飲み歩きがお得になります。

「昭和の日」を楽しみたい方は是非!



前日に開かれる「100円商店街」は人が集まるのかなあ???

心配でござる。



おしまい。



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ピークは過ぎたかな…

繁忙期もピークを過ぎたようで、生活に落ち着きを取り戻しつつあります。

成人式を過ぎた辺りから問い合わせが多かったですからねえ。   

2月の会員登録は、ナント、24件。



週末は予定を組むのが大変でした。

ウチだけかと思ったら周りの同業者もほとんど同じことを言ってます。

2月は忙しかったけど、3月に入って問い合わせが減った、と。



どうして人の動きって同じになるんでしょう?

お客様同士が打ち合わせをしているわけでもないのに…。

不思議です。



落ち着きを取り戻しつつあると書きましたが、本日もアポイントは4組。

朝10時から夕方5時半までは予定がビッシリ。

ありがたいことです。



購入する場合、最初に問い合わせしてからすぐに決める人って少ないですからね。

すぐには決まらないからピークもすぐには終わらない。

ここが賃貸と違うところ。

ゴールデンウィークを過ぎるまでは、こんな感じの週末が続くんじゃないかな。



花粉の季節と重なることもあり体力的にはキツイ。

が、しかし、ここが不動産業者の踏ん張りどころでございます。

ここで、へこたれて気を抜く奴はこの世界で生き残れません。



気合いを入れて行きますよぉ。

ではでは。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。 

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阿倍野区の隠れたベストセラー・・・

阿倍野区昭和町1丁目にある『おおさきや書店』。

目立つ場所にあるのでご存知の方も多いでしょう。

おおさきや書店



毎年、この時期になると『おおさきや書店』でバカ売れする雑誌があります。

それは、阿倍野ウォーカー。

実は、隠れたベストセラーなのです。
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初めて、この事実を『おおさきや書店』の店員さんから聞いた時、ちょっと意外に感じました。

地元の人は分かりきっていることだから読まないと思ったんだけど、地元の人が読むんですな。

当たり前といえば当たり前の話だ。



今日が2012年版の発売日。

もちろんエスマガも購入しましたよ(←私は商店街愛があるため久保書店で購入)。

昭和町も特集されていまして知った顔が一杯。
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画像 003



どっぷり昭和町もチャッカリ宣伝されていた。

どっぷり昭和町とは、4月29日(昭和の日)にちなんで、毎年、開催されているイベント。

昭和町周辺にすっごい人が集まるんですよねえ。
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『文の里商店街』の100円商店街も、この日に合わせる予定だったのだが、何故か、一日早まり4月28日(土曜日)に行われることになったとさ。

せっかくだから合わせりゃいいのに…。

この辺が古い商店街の難しいところなんだよな。



クソジジイとクソババアは、意外にも我が強いため足並みがそろわんのです(涙)。

あ、また、愚痴になってもた(笑)。

ま、いいや。



とにかく阿倍野区が盛り上がって魅力的な街になってくれれば、ワタシャ、それでいいです。

おしまい。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。 

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誰に、何を、売っているのか?・・・

『ストーリーとしての競争戦略 - 優れた戦略の条件』の続き。

「違いをつくって、つなげる」が戦略の本質。

そして、つなげるのがコンセプトというお話でした。



コンセプトとは何か?

本当のところ、誰に何を売っているのか

これがコンセプトと考えていい。



私が興味深く感じたのはデパートとコンビニの例。

いつの間にかデパートの売上はコンビニに抜かれました。

何故、デパートはダメになってしまったのでしょうか。



ここで問題です。

廃れる前のデパートは誰に何を売っていたのでしょう?

現在のコンビニは?



著者の見解はこうです。

黄金時代(1960年~1980年)のデパートが本当のところ売っていたのは「家族で半日楽しめる行楽地」。

そして、黄金時代(1990年~)のコンビニが本当のところ売っていたものは「自分の部屋の延長」。



ふむふむ…、私の年代にはよーく分かる話です。

私が子供の頃、デパートには遊園地の要素があったし、コンビニは自分の部屋の一部であり、雑誌でもカップラーメンでも飲み物でも手を伸ばせば届いた。

これがコンセプト。



面白いでしょ?

本当のところ、誰に何を売っているのか

考えてみると、かなり奥が深い。



前回のブログで、スターバックスは禁煙でアルコールもなく食事もとれない、と書きました(←ウケウリ。私はスターバックスに2度くらいしか入ったことがないのでよく分かりません)。

スターバックスのコンセプトは「第三の場所(third place)」らしい。

職場でも家庭でもないという意味での「第三」です。



くつろいだ雰囲気の中でユッタリするという経験なり文化を売るというのがスターバックスのコンセプト。

だから、禁煙になるし、アルコールは出さないし、食事も出さない。

「喫茶店」として考えると非合理的なことが、「第三の場所」として考えると合理的になる。

「第三の場所」というコンセプトが、非合理に見える点を線につなげて、全体としては合理的になってるわけ。



全体としては合理的になっているところがポイントで、だから、点だけを真似ても成果は出ない。

点だけで見ると非合理に見える。

これが非合理なキラーパスの正体。



コンセプトとストーリーが重要だということ。

マブチモーター、ガリバー、サウスウエスト航空、アスクル、デル、ブックオフなどなど…。

こういった例がこの本にはたくさん載っています。



実を言いますと…。

「このままでいいのだろうか?」と悩んでいる最中だったのですが、この本を読んでスッキリしました。

我がエスマガも非合理なキラーパスをいくつか手に入れてますね(←調子乗り発言か?)。



非合理的なことが一杯あるから、同業他社は真似したくても、多分、真似できないと思う(←やっぱり調子に乗ってるな)。

まだボヤーッとしてるが、コンセプトとストーリーも一応はある。

もう少しコンセプトを明確にすれば、ストーリーもシャキッとするんじゃないかと希望も湧いた。



問題は…。

不動産仲介業者は、本当のところ、誰に、何を、売っているのか?

ここがポイント。



もう一度、自分の頭で考えてみます。

簡単じゃないよぉ。

そして、これが不動産仲介業の面白いところであります。



と、こんな感じで。

ブックオフのバーゲンにて200円で買ったこの本は大当たりでございました。

売れているだけあるねえ(私が持っている本は15刷目。発売後7ヶ月でこの数字はスゴイ)。



ストーリーとしての競争戦略 ―優れた戦略の条件 (Hitotsubashi Business Review Books)








阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。 

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経営学者と経営者・・・

『ストーリーとしての競争戦略 - 優れた戦略の条件』を読み終えた。

ビジネス書としては久しぶりの大当たり。

期待せずに読んだのが良かったのかもしれない。

ストーリーとしての競争戦略 ―優れた戦略の条件 (Hitotsubashi Business Review Books)




今、悩んでいることのヒントがたくさん詰まっておりました。

まず、冒頭の掴みが良い。

著者の姿勢に好感が持てます。



楠木建氏はバリバリの経営学者(一橋大学大学院国際企業戦略研究科教授←長い肩書きやなあ)。

「私は学者であって実務家ではない。経営学と経営は違う。私が経営したら恐らく失敗する。学者の考える理屈は、実務家の野生の勘に遠く及ばない」と言ってのけてます。

この開き直りが良い。



学者にできるのはアナリシス(分析)であり、経営者に求められるのはシンセシス(綜合)だから、正反対だとも言ってる。

この冒頭だけで私なんかは「うーむ…」と唸ってしまった。

そのうえで、それでも学者と実務家がやり取りすることには意義があると前置きし、本章に入ります。



面白そうでしょ?

事実、面白い。

こういう開き直りが私は好きです。



楠木氏は戦略の本質を一言で説明するなら「違いをつくって、つなげる」だと言ってます。

他社と同じことをしていても差はつかない。

だから、違いをつくる。



そして、違いという点を、つながりを持った線にする。

違いは静止画にすぎない、つなげて動画にする、という表現も出てくる。

このつながりがストーリーなわけ。



今の私にとって、非常に参考になったのは「非合理なキラーパス」という考え方。

優れた戦略には「非合理」が含まれているという指摘が鋭い。

例としてあげられているのが、マブチモーターや中古車のガリバー、そして、スターバックス、アマゾン。



合理的な作戦だと、皆が真似をするからすぐに廃れてしまう。

だけど、非合理的なものは真似されない。

例えば、スターバックスは禁煙でアルコールは出ず、空腹を満たすような食べ物はメニューにはないらしい。



喫茶店として考えれば非合理的です。

これが、非合理なキラーパス。

非合理的だから同業他社は真似したくてもできない。



この考え方で不動産仲介業界を見回すと、成功している零細中小不動産会社は、確かに非合理なキラーパスを持ってます。

毎日、毎日、アホらしい物件紹介ブログを書いているアホなオッサンがいる(←私は尊敬してます)。

不動産を売るという目的から考えると決して合理的とは言えない。



また、長い長いメールをお客様に送っているスケベなオッサンもいる(←私は尊敬してます)。

一度だけ見せてもらったが、驚くほどに長い文章で「こんなに長いものをお客様が果たして読んでくれるのか?」と疑問を感じるほどでした。

これまた、不動産を売るという目的から考えると決して合理的とは言えない。



ブログを書いたり、メールを送っている時間を使い、チラシをまいた方が合理的だと感じてしまう。

だから、真似できない。



で、非合理なキラーパスが恐ろしいのは、そこだけを真似ても効果が出るとは限らないこと。

やってる本人にしか気付いてないような「つながり」があると楠氏は指摘しています。

だから、余計に真似されない。



この「つながり」を作るのがコンセプトだと続きます。

長くなったので次回に…。



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100円商店街の日時決定・・・

つい先ほど『文の里商店街』の会合が終了。

今日のメインテーマは平成24年4月28日(土曜日)に開催される100円商店街について。

どっぷり昭和町と同じ日にはなりませんでした。



残念・・・。

せっかくだから同じ日にすればいいのにねえ。

長老たちが何を考えているのかよー分からん。



前回、前々回と同じく、100円商店街のチラシはエスマガで作る予定です。

出店したい方はご連絡くださーい。

待ってまーす。



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スキーじゃないよ・・・

今日はゴルフ。

もう恒例行事として定着しつつある「丸まさ杯」。

昭和町一丁目にある『丸まさ寿司』主催のゴルフコンペです。



天気予報でも寒くなると言っていたので覚悟はしていたのですが、予想以上でした。

まず、8時スタートのはずが雪のため1時間ほど遅れることに。

開始直後の風景はこんな感じ。
1



メチャクチャ寒い。

山の上なんだから当たり前か(笑)。




前半を終えて昼飯を喰っていると吹雪いてきました。

その写真がコレ。

スキーじゃないよ、ゴルフだよ。
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ゴルフ場に放送が流れる。

「只今、雪雲が上空にあるためしばらく中止して下さい」

実を言うと、私はこの時点で「風呂に入って帰ろう」と思った。




が、放送はウソではなく雪雲が過ぎ去ると晴れるんだよな。

その写真がコレ。

ウソみたいでしょ?
3.jpg




で、しばらくすると、また雪が降り出した。

今度はコース上だったんだけど、カートから放送が流れる。

「只今、雪雲が上空にあるためしばらく中止して下さい」
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寒さに震えながら待っていると、今度もちゃんと晴れました。

山の天候は変わりやすいって言うけれど、こんなに変わるとは知らなかった。

とにかくメッサ寒かったです。



プレイ後のお風呂は最高でした。

スコアは聞かんとって下さい(涙)。

おしまい。



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何でマネーなの?・・・

ブログで発表するべきかどうか非常に迷った。

誤解を招きかねないイラストだからである。

実の息子にこう描かれる私には何か問題があるのだろうか?



うーむ・・・。

見れば見るほどヤバイぜ。

しかし、発表しないわけにはいかないな・・・。



ブログに使うから私が謝っている絵を描いて欲しいと、先日、息子にお願いしました。

プッと笑える絵にして欲しいと要望を出すと、息子は快諾。

帰宅するとリビングに置いてあったのがこの絵だ。



ヤバイおれ






コイツの脳みそは腐っているのか(笑)?






お客様に謝罪を要求され、頭は下げながらも

「今はどんなに謝ってもいい。最終的にマネーを手に入れるために」

と心で思いつつ屁をこく私。






謝ってないやん!


謝ってるフリやん!







深夜のリビングルーム。

一人で大笑いしたものの心配になった。

コイツは父親の仕事を何だと思っているのだ(涙)?



ある人によると、テレビドラマに出てくる犯人の30%は不動産業者らしい(笑)。

その影響を息子までもが受けたのか(笑)?







何でやねん!






真相を探るべく、翌日、目覚めたばかりの息子に聞いてみると

「お父さんが面白い絵にしろっていうから面白い絵にしてん。マネーのほうがオモロイやろ?」

と説明しながらのドヤ顔。






何のドヤ顔やねん!






マネーって言葉はどこで覚えたんだ?

帯をまかれた札束なんて見たことないはずなのになあ。



コイツは賢いのかアホなのかよー分からん。

お蔵入りさせるには勿体ないと判断したので発表しました。

これを見て問い合せするのを止める人が出てこないことを祈ります(涙)。



おしまい。

明日は月曜日だというのにゴルフでーす。

昭和町『丸まさ寿司』杯だから許してくださーい。



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寒い時期こそ・・・

今朝は熱い話を書きました。

そして、夜は寒い話。



本日、予定では3組のお客さまと会う予定でした。

1日に3組っていうと結構ハードなスケジュールでして、前日から緊張するものです。

時間配分のミスで遅れたりすると、お客さまに迷惑をかけますから。



それで、移動時間などを考えながら、ご案内する順番を決めるわけ。

「この物件を11時に見て、この部屋は空家だから案内時間は長めにしておこう、だから次の物件は11時半だな」

といった感じで。



当り前のようにスイスイ進むので感心してくれる人もいるのですが、前日にちゃんとシミュレーションしているんです(笑)。

不動産仲介業におけるイロハのイ。

最近の若い営業マンには、しない人間も多いみたいですけどね(教えてもらってないのかな?良くない傾向だと私は思う)。



で、本日も準備万端だったのですが、3組のお客さまのうち2組が風邪でダウン。

こんなのは営業生活15年で初めてのこと。

ひょっとすると風邪が猛烈に流行っているのか?ただの偶然?



暖かくなると見せかけて、急に寒くなりましたからね。

もう少し寒い日が続くようです。

明日、不動産を見に行く方は暖かい格好でお出かけしましょう。



おしまい。



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熱い時期こそ・・・

2月後半から忙しい日が続いております。

周りの同業者も同じように忙しそうにしている。

特に、購入希望者が熱い。



ただ、もちろん、忙しくない業者もおります。

いろいろ聞いてみると、売主(売却希望者)中心に営業をしている不動産仲介業者には「そうでもないですよぉ」と言った返事が多い。

売買専門の不動産仲介業者にも営業スタイルがあるんですよね。



大きく分けると2種類。

1.売主(売却希望者)に軸足を置いた営業スタイル。

2.買主(購入希望者)に軸足を置いた営業スタイル。



1は大手仲介業者に多い。

購入希望者にはほとんど営業をかけない業者さえいます。

彼らは売主から貰える手数料だけで飯が喰えるので、購入希望者をガツガツ追いかけないところがある。



2は街の零細仲介業者に多い。

エスマガも結果としてはそうなってる。

ホントはもっと売主さまとお話がしたいんだけど、皆さん、大手に相談するんだもんなあ(涙)。



冒頭に、購入希望者が熱い、と書きました。

これは物件がドンドン売れているということではなく、購入意欲を持って熱心に探しているという意味。

ただし、価格に対してはシビアで「相場より高い」物件はほとんど売れていません。



値ごろ感のある物件だけがスパーンと売れている印象を受ける。

かなりの人気物件、希少物件でも、相場より高い物件は売れてない(←サンクタス阿倍野ザ・プレミアなどがそう)。

「滅多に出ない物件だから高いけど買おう」とはならない冷静さを市場が持ってる。



売却希望者はそのことに早く気付いたほうがいいでしょうね。

購入希望者が熱くなっている時期こそ、売出し価格は重要ですよぉ、と売却希望者にアドバイスしたい。

ではでは、お昼ごはんを食べて午後からの案内に向かいます。



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見るだけで一人100円お得!

麺工房『北の』。

3月9日(金曜日)11時よりオープンです。

昭和町1丁目に新しいうどん屋さんができます。
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オープン記念として、

3月9日(金)、3月10日(土)、3月11日(日)の間だけ、

ある条件を満たせば、お一人様につき100円の値引があります。



その条件とは…。

「エスマガ定山から聞きました」

と会計前に言って頂くこと。



それだけ。

簡単でしょ?

たった、それだけで…。



梅うどんも
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きつねうどんも
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ぶっかけ肉うどんも
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100円の値引きが受けられます。

スッゴイことですよ、これは。

1人で行っても100円お得、10人で行けば1000円お得、100人で行くなら10000円もお得!



麺工房『北の』

住所:大阪市阿倍野区昭和町1-4-34

電話:06-6621-2600



が『北の』ですよ~。

地図



手打ちにこだわった職人の技、


打ち立て湯がき立てのおうどんを


是非ご堪能ください。



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オープン予告…

阿倍野区昭和町1丁目に新しいうどん屋さんができます!

『麺工房 北の』

麺工房とあるように本格手打ち麺のお店。
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オープンは平成24年3月9日(金曜日)11時~。

手打ち麺がウリの店で、作った麺がなくなりしだい終了だそうです。

店主は某有名店で長いこと修行した職人さんなので期待できますよぉ。



昨晩、プレオープンに招かれたので子供たちを連れて行ってきました。  

ヨメサンがいないのは息子の教育をめぐり私とケンカをしているせい(笑)。

機嫌がメッサ悪いッス(涙)。



親同士のケンカをものともせず子供たちはゴキゲン。

「ワーイ!」という感じだったな(笑)。

ウチの子供たちはちょっとアホなのか?

原因は息子がヨメサンの言うことを全く聞かず勉強しないせいなのに、息子までノー天気ってのはどうなんだ?



驚いたのは、娘がOLみたいな麺類の食い方をマスターしていること。

器から麺を食べるんじゃなく、一度、シャモジにのせてから食べる。

よく見る光景だけど、娘がしているのを見ると違和感があったなあ。
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これも成長か…。

いや、ひょっとすると、前からしてたのを私が気付かなかっただけなのか?

よー分からん。



おっと!

肝心なお味だ。

3人とも違うメニューを食してみた。



梅うどんは娘。

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キツネうどんは息子。

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肉ぶっかけうどん



鶏天丼(とりてんどん)は私。

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本格うどんです。

麺がメッサ美味い。

麺好きの私にはたまらんかったです。



今日は予告なのでここまでにしよう。

オープン記念に何か企画を提案してみましょうかね?

ホームページ、ブログ、メールの効果も知りたいし。



次回のブログも読んで下され。

何か良いことがあるかもよ。

乞う、ご期待!



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ロング・グッドバイ・・・2

『ロング・グッドバイ』の主人公はフィリップ・マーロウ。

レイモンド・チャンドラーが創作したキャラクター。

世界で2番目に有名な私立探偵と言われている(1番はアーサー・コナンドイルのシャーロック・ホームズ)。

ロング・グッドバイ (ハヤカワ・ミステリ文庫 チ 1-11)




世界で2番目と書いたが、ハードボイルドで最も有名なのはフィリップ・マーロウなんじゃないかな。

タフでなければ生きて行けない。優しくなれなければ生きている資格がない 。

(If I wasn't hard, I wouldn't be alive. If I couldn't ever be gentle, I wouldn't deserve to be alive.)

って聞いたことあるでしょ?



実は、フィリップ・マーロウの言葉です。

ハードボイルドの代名詞になってしまった有名なセリフ。



広告に使われすぎてスカスカになってしまったのが残念。

言葉も使われすぎるとスカスカになるようです。

不思議だね。



タフで非情な主人公をハードボイルドと呼ぶようになったのには諸説があり、長くなるので書かない。

直訳するなら「固くゆでられた」という意味で、アメリカでは固ゆで卵(半熟ではなく)のことらしい。



ハードボイルドは日本でも流行り、松田優作の代表作となった『探偵物語』もその流れだと思う。

原案が小鷹信光ですから。

ハードボイルド小説の翻訳家として有名な人なんですよね。
探偵物語2

探偵物語



で、前回の続き。

不動産仲介業者とハードボイルド小説の関係でした。

誤解を恐れずに言ってしまうと、大手仲介業者は警察、町の不動産屋は私立探偵みたいなもんだと、私は考えております。



フィリップ・マーロウは警察に苛められるし、人からは信用されないし、オフィスがボロいのを馬鹿にされたりしてなかなか苦労が多い。

町の不動産屋に似てるんだよなあ。

その代わりに、組織に縛られないから自分の正義は貫くことができる。



北方謙三はハードボイルドを「自分に課したルールは守る男」と定義した。

苦しいことがあっても、自分に課したルールだけは守り、武士は食わねど高楊枝の精神でやせ我慢する。

町の不動産屋はそうあらねばならないと私は思う。

組織に縛られないからこそ、自分で決めたモラルは守らなければならない。



というわけで・・・。

フィリップ・マーロウ・シリーズは町の不動産屋の大部分を癒してくれます。

同業者諸君、眠れぬ夜に是非。



村上春樹訳を読んで感じたのは、『羊をめぐる冒険』と『ダンス・ダンス・ダンス』への影響。

羊からの手紙、警察への取調べに対する反抗、なんかは雰囲気がソックリ。

村上小説ファンも是非。



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ロング・グッドバイ…

『1Q84』を読み終えてスッキリしない。

難解なのはいつものことだけれど、いくら何でも謎を残したまま終わりすぎじゃないの?って思った。

途中までは素晴らしいのに。

1Q84 1-3巻セット




『海辺のカフカ』のほうが小説としては優れていると私は思う。

本の売行きって分からないものだ。

『1Q84』は文庫化されたようだけど、やっぱり売れるのかな?

海辺のカフカ (上) (新潮文庫)


海辺のカフカ (下) (新潮文庫)




どうもスッキリしないので定番の小説に癒しを求めた。

何度も読んでいるレイモンド・チャンドラー『長いお別れ』の村上春樹訳を初めて読む。

ブックオフのバーゲンで250円。
長いお別れ (ハヤカワ・ミステリ文庫 (HM 7-1))




実を言うと、私は村上春樹の小説は好きだが、村上春樹が翻訳した文章は好きではない。

読んでいて面白くないのだ。

文章って不思議ですよねえ。



ネットで調べてみると、私と同じように感じている人も多いんだけど、反対に小説は嫌いなのに翻訳した文章は好きっていう人もいる。

人間の好みって不思議で人それぞれなんだよなあ。

説明がつかん。

ロング・グッドバイ (ハヤカワ・ミステリ文庫 チ 1-11)




ところで…。

私がキライなのは、好みの問題と善悪の問題を混同する人たちで、自分の好みを正しいと主張する人は苦手です。

好みと善悪を混同する人って多いでしょ?



例えば、ポルシェの色。

「白がカッコイイか?黒がカッコイイか?」ってのは、好みの問題なのに「白いポルシェがカッコイイ」を正しいと主張する人がいますよね。

そこそこ権力を持ったオッサンとオバハンに多い。



面倒くさいんだよな、そういう人と話をするのは。

うん?

ハード・ボイルド小説と不動産仲介業者について書くつもりが全く関係ない文章になってしまった。



続きは明日に。



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母の愛情…2

2連発の画伯ネタ。

教育ママゴン(←古いな)に勉強させられている息子。

勉強させたいヨメサンと、勉強したくない息子とで、昨晩もバトルがあったらしい(←娘の証言による)。



ヨメサンは私にキツク叱って欲しいみたいなんだけど、私は子供に勉強させるのが苦手でして、勉強させるつもりが一緒になって遊んでしまう(笑)。

困ったものだ(←ホンマかいな?)。

子供に勉強させるって難しいですよね。



で、今朝のこと。

「どんな勉強をしているのか?」と興味が湧いたので見てみると・・・。



落書き

落書き



プッ(笑)!



勉強する気、全くナシ。

こんなの見たら笑ってしまい怖い顔なんてできない。

ヨメサン、偉いなあ~。



「あの子を怒る時は絶対に笑ったらアカンねん!」

とキツク指導してくれるのですが、私には無理です(涙)。

「もう絵を描いとき」ってなっちゃう。



そんなこと言ったらヨメサンが私にブチ切れるしなあ。

勉強させたいヨメサンと、勉強したくない息子。

間に挟まれて、オッサン、しんどいです。



ヨメサンの不機嫌さも絶好調で参った(涙)。

他の家庭ではどうなんでしょう?

誰か教えて下され。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。 

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母の愛情・・・

私はブログで家族のことをマメに書くほうなので、「いいお父さん」と思われているフシもあるのだけれど、実際にはそうではなく、家人からは怒られてばかりである。

つい先日も、娘の卒業式の日を完全に忘れてしまい、ヨメサンからメチャクチャに怒られたところです(涙)。

卒業式が水曜日なのも忘れて、「その日は大丈夫」とゴルフの予定を入れてしまっており、キャンセルしたので関係者に迷惑をかけてしまった。



Nさん、ごめんね。

申し訳ない。



その事件の直後、帰宅すると自宅のリビングに絵が置いてあった(笑)。

怒り



もうエエっちゅうねん!



心に残ったことを絵に残すクセ、どうにかならんかな?

落ち込むわ…(笑)。

こんな感じに見えてるんだね(涙)。



おしまい。



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フウチ・オア・ノット・フウチ・・・

“To be, or not to be : that is the question.”

(トゥビー・オア・ノット・トゥビー、ザット・イズ・ザ・クエスチョン。)

「生きるべきか、死ぬべきか、それが問題だ」とハムレットは苦しんだ。



不動産屋はそんなことでは苦しまない。

しかし、時折、こんな言葉を叫んでしまう。



風致 or not 風致.that is the question.

風致地区なのか、風致地区でないのか、それが問題だ(笑)。



実は、阿倍野区には風致地区(ふうちちく)が多い。

風致地区とは自然美を守るように定められた地域のこと。

だから指定されると緑が多い街になります。



阿倍野区の具体的な地名では、晴明通、橋本町、相生通、北畠、帝塚山など。

閑静な住宅街として人気がある場所なんですよね。

風致とは「自然の風景が持つ趣(おもむき)や味わい」のことですから。



じゃ、風致地区っていいんだ!

と考える方がいるかもしれません。



それが、そうとも言えないのですよ。

一番の問題は建ぺい率が低いこと。

普通の住宅街なら60%~80%ある建ぺい率が、風致地区だと、ナント、40%しかない。



建ぺい率が40%とは、土地の40%にしか建物を建てられないということ。

20坪の土地でも8坪の建坪しか建てられないわけ。

残りの12坪は、建物以外の庭や駐車場として利用しなければならない。



ということは…。

20坪くらいでは住宅地としてキビシイ。

最低でも25坪、できれば30坪は欲しいところ。



だから、上記の土地で査定があれば…。

風致 or not 風致.that is the question.

風致地区なのか、風致地区でないのか、それが問題だ、と不動産屋は叫ぶのです。



先日、親しい友人から売却相談を受けました。

場所は相生通。人気の住宅街。

そんなに広い土地ではないので、風致地区でないことを私は祈りました。



住所を聞いたイメージでは「風致地区だよな」と思ったものの、「ひょっとすると、ひょっとすると」と希望を持ちつつ調べてみると…。

やっぱり風致地区のど真ん中でした(笑)。

黄色い部分が風致地区です。
風致地区



さてさて、どうしたもんですかな。

ロケーションは素晴らしいでやんす。

道路も悪くない。



「どんな家が建てられるか?」で土地の価値は変わるんですよねえ。

建築士さんと打ち合わせしなくては…。

緩和を受けられることもあるし。



とにかく…。

風致 or not 風致.that is the question.

なのであります。



イギリス人はシェイクスピアの名セリフを使った洒落を言ったりするらしい(開高健がどこかで書いてたと思う。間違ってたらすいません)。

不動産業界で流行らないかな?

流行らんか…。



ちょっとカッコイイと思うんだけどねえ(笑)。

おしまい。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。 

売却も購入も阿倍野区の不動産のことならエステート・マガジンへ

ご相談下さい。

衝撃プライス?・・・

成約済!

売れてしまいました…。

価格ふせています、そこんとこヨロシク!



マニアックな人気を獲得しつつある物件紹介ブログ。

物件情報はエスマガ・ホームページに山ほど載せてあるので、ブログに不動産情報は要らないと思っていたんだけど大間違いですな。

エスマガに届くお便りによると、楽しみにされている方も多いようです。



では、早速、行きましょう。

今回はイロモノ、いや、今回もか…。

ま、騙されたと思って見て下さい(笑)。



場所は阪南町1丁目。

地下鉄御堂筋線『昭和町』駅より徒歩5分。

人気の苗代小学校区。



土地は17.31坪だからボチボチの広さ。

平成9年6月建築の木造2階建て。

延べ床面積81㎡の4LDK、車庫ナシ。
間取り図



どうです?

悪くないでしょ?

リビングだって広いんですよ。
画像 011



これで価格はナント!

○○○○万円

ビックリしませんでした?



阪南町1丁目、

『昭和町』まで徒歩5分、

81㎡の4LDKなら築15年のマンションでも2500~2800万円はしますもんね。



安い!

と言いたいところですが、それなりに理由があります。

じゃ、その理由を紹介しますね~。



阪南町1丁目にある、このスッキリした道路沿い…。

ではなく。
画像 002


スッキリした道路に繋がっている、スッキリしていない路地を入って行き、
k1825p14.jpg

画像 003


突き当りを左に曲がると見えてきましたよ。
画像 004

画像 005



隣にある空き地から見るとこんな感じ。

平成9年建築だから建物も新しい。
画像 006



ここで、「安さの秘密その1」を発表。

いわゆる連棟住宅(れんとうじゅうたく)です。

隣の家とくっついている(壁を共有している)家のこと。



これが玄関。
画像 007



開けてもキレイ。
画像 009



下駄箱も大きい。
画像 008



リビングへの扉を開けるとこんな感じで、
画像 010


リビングの奥からキッチン方向を振り向くとこんな感じ。
画像 011



キッチンはいたって普通。
画像 012


悪くない。
画像 013



この大きな掃き出し窓のおかげで明るい。
画像 015


外から見るとこんな感じ。
画像 016


ただ隣の空き地は売り出し中なので、いつ何ができるか分かったもんじゃありません。

ずーっと空き地だとは思わないでね。
画像 001



ここで、再度、間取り図面をチェック!
間取り図



リビングの奥にある和室。

残念ながら、この和室には押入れがありません。

悪しからず。
画像 017



図面にはベランダとありますが、ただの空きスペースだな。
画像 018


あの大きな掃き出し窓があるのですから、意味があるのかないのか分からんドア(笑)。

なくてエエやろ!
画像 019



リビングに戻り、洗面室に入ります。
画像 020

画像 021



そして、お風呂。
画像 022



何故か、1階のトイレは和式。

どんなコダワリなんだ?
画像 023


トイレの横にある収納も広くて便利だと思う。
画像 024

画像 05



もう一度、リビングの画像を。

今のところ、○○○○万円の家には見えないでしょ?

同業者には分かるか。
画像 026



では、2階に上がりましょう。

そんなに急じゃないですよ。
画像 027


踏み面(ふみづら)も20cmくらいはありそう。

昭和に建てられた家には、この踏み面が小さくて階段がハシゴみたいな家もありますもんね。
画像 028



階段を上がったところで少し休憩。
画像 029


もう一度、図面を見ましょうか。

2階にはトイレと3つの部屋があります。
間取り図



まず、トイレ。

2階は洋式。

何でやねん!と思わずツッコンでしまった(笑)。
画像 030



こちらが一番北側の洋室。

収納タップリ。
画像 031

画像 032

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真ん中の洋室。

部屋が狭いけど収納はさらにタップリ。
画像 034

画像 035

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そして、南の和室。

ここは押入れがあります。
画像 037

画像 038



せっかくの南側バルコニーですが、目の前が人の家の壁なので、明るさは期待できないかな。
画像 039

画像 040



「ヨシ!終了」と「安さの秘密その2」にいきたいんだけど、この家にはもう1つ紹介しなければならないスペースがある。

それが屋根裏収納。
画像 041


棒を引っかけて
画像 042


引っぱると…
画像 043


階段が出てきました。
画像 044



この階段(ハシゴ?)を登ると、3帖くらいのスペースがあります。
画像 045

画像 046



ふぅ~。

これで案内終了。

○○○○万円にしては見応えのある家ですよねえ。



ではでは。

「安さの秘密その2」発表。



この物件はいわゆる「再建築不可(さいけんちくふか)」なんです。

つまり、建替えたりできません。

この土地のままだと建築確認が下りないので。



理由は、建築基準法上の道路に面していない土地だから。

この通路が建築基準法上の道路ではない。

狭い路地に面しているだけの土地って家を建てられないんですよ。
k1825p14.jpg



だから、価値が減ってしまう。

で、それだけじゃなくて、普通の銀行では住宅ローンが使えません。

金融機関が限られてしまいます。



これらが「安さの秘密その2」です。

限られると書いた金融機関は、例えば、住信不動産ローン&ファイナンス株式会社

すいません、金利は高い、3.9%。




普通の銀行で金利優遇を受けて借りると

1.2%、35年、○○○○万円として

月々 ¥40,547-



ところが…。

3.9%、35年、○○○○万円だと

月々 ¥60,715-



たかが2.7%ですが、随分とデカイですよね。

2万円×420回(35年)だから、総支払額は800万円も違ってくる。

この家が6万円で住めると聞くと安く感じないこともないけど、金利のカラクリを知ってしまうと勿体なく感じません?

不動産にとって、銀行の住宅ローンが使えるか使えないかって重要なんだよな~。



って…、ちょっと待て!

この物件は買ってはいけない、になってしまった(笑)。

不動産屋やのにアカンがな!



タンマ、タンマ、でもね。

現金を持っている人にとってはアリかなと、私は考えています。

現金で買えば金利なんて関係ないし、15年くらい住むことができれば、結果として家賃より安く済むでしょ。



この物件なら家賃は少なくとも10万円はしますから「10万円×12ヶ月×15年」で1800万円。

60歳くらいの人が死ぬまで住むと決めてしまえばアリですよね。

持っているお金が家賃で少しずつ減っていくなんて心配もしなくていい。



もし、老人ホームに入ることになったら賃貸に回して下さい。

毎月、家賃が入ってきますので、年金代わりになります。



うーむ…。

このブログを読んだ所有者が「やぱり売るの止めて貸すわ」って言い出したらどうしようかな?

それはそれでいいか…。



おしまい。



阿倍野区の不動産屋エスマガの独り言でした。 

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