エスマガ交響曲パート2 - 不動産屋の舞台裏

ブレない心…

昨晩、お客さま宅に招かれまして、奥さまの手料理をご馳走になりました。

とても嬉しかったです。

ありがとうございます。

生涯の職業として不動産仲介業を選んで本当に良かったと思う。

不動産仲介業は真面目に取り組めば、お客さまから感謝される素敵な仕事です。

「人のふんどしで相撲をとる」

と表現をされることがあるのですが、そして、そう言われるような仕事をしている不動産仲介業者が多いのも事実ですが、そう言われると悲しいし悔しい。

不動産仲介業って簡単には説明できないところがあるんですよね。

お客さまと食事をしながら、いろいろな話をしました。

そして、いろいろと考えさせられることがありました。

次回のブログは真剣な話になると思います。

明々後日（しあさって）でエスマガを設立して丸８年。

ブレない心を持ち続けたい。

そんなことを考えている年度末です。

阿倍野区の不動産屋の独り言でした。　
　　
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週刊エスマガ　～２０１５.０３.３０～

引き続き、売れ筋マンションは少々強気でも問い合わせがある市況が続いております。

以前に紹介した『あべのグラントゥール』を覚えておられるでしょうか？

４０階建ての３０階部分。

《週刊エスマガ～2015.03.16～》

タワーマンションの上層階は滅多に売りに出ないから欲しい人は買うしかないんですよね。

今後に注目したいと思います。

どうなるだろ？？？

と、２週間前に書いたわけだけど見事に成約しました。

過去の事例と比較すると、坪単価１９０万円は決して安くはないのですが、ホントにアッという間でしたね。

ピカっと光る特徴のある物件（上層階南向きや東南角部屋など）は強気でも売れる相場が続いている。

で、じゃあ、何でもかんでも売れているかというと、そうでもないのですよ。

市況に活気があるのは事実ですが購入希望者は冷静です。

特徴のない物件は問い合わせも少ないし、もちろん成約もしないから、少しずつ価格を下げていってます。

不動産を売ろうとしている人も、不動産を買おうとしている人も、その辺りの見極めが重要になってくるでしょう。

そんなところで始めましょうか。

今週、新規物件は多かったのですが、紹介する物件は１件だけ。

週刊エスマガ。
２０１５年３月３０日号
ＶＯＬ.７２

興味があれば≪物件詳細≫をご覧下さい。

会員しか見ることのできない物件もありますので、どうしても見たい方はホームページから会員登録お願いします。

会員登録するのは嫌だ、という方は電話でもいいですよ。

エスマガの電話番号は

０６－６６２７－２１０３

-------------------------------------------------

本日ご紹介する物件はマンション。

あべのマルシェ　２４８０万円。

ピカっと光る特徴を持ってます。

上層階、東南角部屋。

81.37m2 ( 24.61坪 )の４LDK。

それに、眺望が素晴らしいのですよ。

再開発地域はマンションが多いため、上層階であっても眺望がない部屋が多いのですが、この部屋は目の前が公園とグランドになってるんですね。

もう一つ。

現在、売りに出ているあべのマルシェは、２件ともエレベーターが止まらない階にあるのですが、この物件はエレベーター停止階にあります。

さらに角部屋なので窓の前を人が通ったりすることもありません。

これだけ好条件がそろっている部屋が珍しいんじゃないかな。

ピカっと光る特徴を持ってる。

手頃な４LDKを探している方は要チェックでしょう。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《あべのマルシェ　２４８０万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　あべのマルシェ》

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気になる物件は気軽にご見学を。

一番の情報収集は物件見学ですよぉ～。

阿倍野区の不動産相場のことならエスマガ定山にお問い合わせ下さい。

いい参謀（さんぼう）になれると思います。

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年度末の風景…

今日は久しぶりに頭がクタクタになってる。

売買契約が２件あったし、ちょっと複雑な案件がありまして、その商談も長くなったので…。

それでも不動産仲介業は本当に楽しい。

（朝イチの契約は三井のリハウス阿倍野店さんとの共同仲介）

他の業種では味わえないやり甲斐がある。

ほとんどの商売は「安く仕入れて高く売る」ことがポイントになると思うんだけど、仲介業はそうじゃないんですよねえ。

何度か書いたように、不動産仲介業は参謀（さんぼう）だと私は考えています。

自分を参謀（さんぼう）に任命してくれた指揮官に勝利を与えるのが仕事です。

そこに誇りと喜びを見出さなければならない。

2014.11.22　《一夜明けて》

スポーツに例えるなら、コーチに近いと言っていいかもしれない。

誰をコーチとして雇うかは非常に重要です、実は。

不動産売買も同じじゃないかな。

（マイケル・チャンと錦織圭）

で、その楽しくやり甲斐もある仲介業だけど、営業職ですから数字の世界でもあります。

特に大手はね。

今日も何人かの大手仲介業者の営業マンと会いましたが、自分の数字（予算と表現されることが多い）を達成している人と、未達成の人では表情が全然違いました笑）。

年度末の風景だなあ（涙）。

私には想像できないくらいのプレッシャーがあるのだと思う。

異動の情報もチラチラ聞こえてきたし。

来期もエスマガは顧客満足度で勝負しますよ。

ウチは小さいおかげで数字のことはそんなに考えなくていいもん。

そんなことを考えた年度末でした。

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ストレスが溜まっている人にオススメ…

待ちに待った『陽気』兼高の時間がやってきました。

そう。

プロ野球の開幕です。

衝撃の結末から早５ヶ月。

『陽気』兼高はこの日を待っておりました。

この５ヶ月間、あの日の屈辱を忘れたことはないそうです（笑）。

2014.10.30　《楽しかった週刊カネタカも今年はオシマイ》

（屈辱の10.30に撮影）

昨日、兼高がフェイスブックに記事をアップしました。

アホらしいですが、一応、読んでみて下さい。

阪神ファンと阿倍野区民は必読です。

皆様、おはようございます！

またまたまた、わたくし阪神球団と全く関係ありませんがご挨拶させて頂きます。

今年は鳥谷が残っただけで大喜びしてるGMとは違い何の補強もなしで不安で不安で一杯です(--;)しかしフロント・チーム一丸となって戦いますので今年も厚いご声援よろしくお願いします(*^^*)

(恒例の昭和町順位予想は辞退させていただきます。我がタイガースを5位に予想は出来ません(--;)) (*^^*)

やっぱりアホやと私は思いました（笑）。

しかし、こんなのを読むと、『陽気』に行きたくなる。

誘惑には勝てず、いつもの定山定食を注文（麺は半分、野菜は２倍、玉子のせにペプシコーラ・リフレッシュショット）。

何度か書いていることですが、一応、私の立場を説明させて頂きます。

私は阪神タイガースファンではありません。

阪神タイガースを応援する兼高のファンです（笑）。

（屈辱の10.30に撮影）

この立場はすごく楽チンでして、ストレスが全くたまりません。

阪神が勝って機嫌のよい兼高も悪くないですが、阪神が負けて悲しんでいる兼高もサイコーです（笑）。

メチャクチャ癒されます。

（屈辱の10.30、衝撃の結末後に密かに撮影）

昭和町には、そういう立場の人が大勢いるのですよ。

昨日もちゃんと来てました。

阪神を応援する兼高を、皆で仲良く応援しながら、夕食を喰らうと何故か盛り上がります。

（ボストン古橋）

こういう風景もいいでしょ？

今から半年は楽しめるなあ。

ストレスを溜め込んでいる人は『陽気』に行って兼高を応援しましょう。

オススメです。

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普通に飲めや（笑）！！！…

昨晩は昨晩で同業者との飲み会でした。

おかげで眠い。

この飲み会は疲れるのよ（笑）。

2015.02.28　《仮面舞踏会　VS　チョコレイト・ディスコ》

今回も同じような展開でした（涙）。

まずは食事。

会場はミナミにある鉄板焼き『きのした』。

TKOの木下さんとこみたい。

実家なのかな、それとも本人が経営しているのかな？

お店に写真が飾ってありました。

一軒目でメシを喰いながら、ジャンジャン酒を飲みます。

下戸の私は見ているだけで気持ち悪くなるくらいに飲んでました。

メシを喰うところやちゅうねん！

そして、二軒目。

分かってはいたけどね…。

前回より服を脱ぐペースが早かった（涙）。

店に着いて席に座るなり脱いでました（笑）。

修正するの面倒臭いねん（笑）！！！

普通に飲めや（笑）！！！

でも、まあ、ここまでは前回と同じ。

MちゃんとHくんは理由なく脱ぐのです、多分。

違ったのは今回から脱ぐ人が一人ふえたこと。

某大手仲介業者のOさんです。

こうなると黙っていられないのがMちゃん。

負けん気が起きるようです。

私が振り向くとこんな感じでした。

・
・
・

・
・
・

どこで張り合ってねん（笑）！！！

来月も、この飲み会はあるそうです（涙）。

興味ある同業者はご連絡下さい。

おらんと思うけど…（笑）。

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寒い日は―■●▲-（おでん）でしょ…

火曜日は、ほぼ１ヶ月ぶりのホタルの会でした。

境遇が似ているので話が盛り上がります。

目指すは地域一番の不動産屋。

喜びも楽しさも、悩みも苦しみも、似ているのよ。

いつも同じ場所ばかり食べに行くことが多いので、今回は私のリクエストで堺にある『たこ吉』さんをチョイス。

オッサン３人で仲良くチン電に乗って出かけました。

店の雰囲気がいい感じでしょ？

予約がないと入れません。

今回も見事に満員でした。

メニューはおでんのコースのみ。

写真は一部のみ。

途中から撮るの忘れました（笑）。

味はもちろん文句ナシですが、店主のかもし出す雰囲気がいいのよ。

「おもてなし」の心が伝わってくる。

やっぱり接客業はサービス精神が大切だと思う。

味が良ければいいってもんじゃない。

ああでもない、こうでもない、とオッサン３人で好きなこと言いながら喰うおでんは最高でした。

火曜日は寒かったしねえ。

ホントに美味しかった。

『たこ吉』さんに到着したのが１９時前で、お店を出たのが２１時過ぎだったかな。

再び、オッサン３人でチン電に乗り込む。

『天王寺駅前』に着いたのは２２時頃だったと思う。

解散するのは早すぎるということでもう一軒。

何故かダーツバーへ（笑）。

若い子たちがダーツをしているのを見ていると、オッサンたちも好奇心がわき、３人で勝負することに…。

これが恐ろしいくらい盛り上がった（笑）。

アホみたいに必死でやりました。

ホタルの会。

やめられそうにありません。

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アイデアではなく行動…

昨日のブログに書きましたように、『文の里商店街』理事として、とあるイベントに参加してきました。

大阪商工会議所が主催の『商店街フォーラム・大阪』という催し。

商店街活性化を目指すための会合ですね。

《商店街フォーラム・大阪》

会場も大きく、なかなかの盛況ぶり。

たくさんの人が来ていました。

ちなみに、写真に見えるのは電通の日下氏。

すっかり髪の毛も伸びて男前になっておられました（笑）。

日本にある商店街の様々な成功事例が次々と発表されていく。

抽象的な話ではなく、かなり具体的な成功例だったので興味深く聞くことができた。

メチャクチャ役に立つ新しい情報があったわけじゃないんだけど、ポイントの整理に役立ちました。

商店街が抱えている問題は共通しているんですよねえ。

どこも同じ問題で苦しんでる。

・空き店舗

・客足

・後継者

『文の里商店街』もシャッター店舗が悩みの種です。

シャッター商店街になってしまうのは、「借りたい人」がいないのではなく、本気で「貸したい人」がいないから、だと以前に書きました。

家賃が適正価格ならば『文の里商店街』で商売をしたがっている人もちゃんといるのです。

《空き店舗》

問題は、適正な家賃で貸そうとする人がいないことなの、実は。

「安い家賃で貸すくらいなら放置」するからシャッター店舗になってしまうわけ。

どこの商店街もこの問題で苦しんでいます。

昨日の要点を私なりにまとめると…。

・家賃をいかに下げさせるか？

・近隣の消費者をいかに巻き込むか？

・各店舗の魅力をどうアピールするか？

こんなところかな。

で、問題を解決するのはアイデアじゃありません。

アイデアだけではどんな小さな問題も解決できない。

問題を解決するのは常に行動です。

思い付いたアイデアを行動に移せるかがポイント。

様々な成功例はそれを物語っていました。

思い付いたアイデアをどうやって実務に落とし込んでいくか？なんだよなあ。

そんなことを考えました。

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週刊エスマガ　～２０１５.０３.２３～

他の不動産屋と比べると、わりにノンビリしているエスマガも、さすがに忙しい日が続いております。

例年の３月よりも売却相談が多い感覚がある。

これはウチだけじゃなく、他の業者も同じじゃないかな。

売主が動き始めている感触があるんですよね。

３月は管理しているマンションの退去立ち会いなんかも多いのでバタバタしております。

そんなわけで今週はご紹介する物件も多いしそろそろ始めましょうか。

週刊エスマガ。
２０１５年３月２３日号
ＶＯＬ.７１

興味があれば≪物件詳細≫をご覧下さい。

会員しか見ることのできない物件もありますので、どうしても見たい方はホームページから会員登録お願いします。

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エスマガの電話番号は

０６－６６２７－２１０３

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まず１つめ。

文の里にあるメロディハイム文の里　３８８０万円。

平成２年２月に建築されたバブルの香りがするマンション。

８階建ての８階部分、つまり最上階。

専有面積は圧巻の125.72m2 ( 38.03坪 )。

バルコニーも20.03m2あります。

外観はいかにもバブル仕様ですな（笑）。

管理費と修繕積立金も素晴らしい。

管理費20,760円、修繕積立金24,530円だから合計45,290円。

なかなかのものである。

このあたりの物件になってくると高いとか安いとかは分かりません（笑）。

比較するような物件がないですから。

人と同じようなのは嫌だ、って方は要チェックでしょう。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《物件詳細　メロディハイム文の里　３８８０万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　メロディハイム文の里》

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二つめはマンションの価格変更。

あべのマルシェ　２２９８万円。

２３９８万円　→　２２９８万円に値下げ。

場所は旭町２丁目、キューズモールの裏あたりです。

総戸数３００だから、かなり大型マンションと言っていいでしょう。

専有面積　71.4m2 ( 21.59坪 )の３LDK。

このマンションはスキップフロアで全ての階にエレベーターが止まるわけではありません。

で、この物件もエレベーターは止まらない階にあります。

それでも、改装済みでこの価格なら、そろそろ売れ筋じゃないでしょうか。

エントランスなどの共用部分もキレイですよ。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《あべのマルシェ　２２９８万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　あべのマルシェ》

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ナント、ナント、次も同じマンション。

あべのマルシェ　２９８０万円。

こちらは専有面積が98.72m2 ( 29.86坪 )の４LDK　+　納戸。

こちらもエレベーターは止まらない階にあります。

広いマンションをお探しの方は要チェックでしょう。

あ、この部屋は未改装です。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《あべのマルシェ　２９８０万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　あべのマルシェ》

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次もマンションの価格変更。

シーアイマンション西田辺　１８８８万円。

１９８０万円　→　１８８８万円に値下げ。

何度かご紹介していると思うのですが、私の予想に反して売れそうで売れません。

ま、こういう時もあります（笑）。

何でかなあ？？？

２０００万円前後で売り出されているマンションの中ではオススメできる物件なんですけどね。

価格はこんなものだと思います。

改装もしてるし。

お近くにお住まいで家賃の高さに苦しんでいる方は是非ご覧下さい。

専用庭もついていますし、小さなお子さんを育てるにはいいマンションじゃないかなあ。

１階部分は子供たちが暴れても苦情が出ませんし。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《物件詳細　シーアイマンション西田辺　１８８８万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　シーアイマンション西田辺》

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この忙しい中、今日は文の里商店街の理事として、とあるセミナーに参加せねばなりませぬ。

空家対策らしいけど役に立つのかなあ？？？

ではでは。

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この時期…

「元気ないやん。体調でも悪いんか？」

この時期、商店街なんかを歩いていると、こんな風に声をかけられることが多い。

うーむ…。

気を付けないとな。

元気がないと思われるのは営業としてまずい。

ただの花粉症です。

だから、この時期はクスリが手放せません。

常に２種類を持ち歩いています。

飲み薬と点鼻薬。

さ～、明日も頑張るぞ～。

おやすみなさい。

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火の用心…

つい先日、阿倍野区で大きな火事があったのをご存知でしょうか？

香料を作る会社から火が出たらしく、またたくまに炎は燃え広がり（連棟住宅が多い地域です）、合計で７～８棟の家が燃えたようです（ネット記事には３棟とあるが実際の被害はもう少し大きかった）。

《阿倍野の民家で火災　４棟焼け高齢の男女３人が死傷》

実を言いますと、今回の火事により、私の先輩の家も類焼（るいしょう←他の所から出火した火事で焼けること）で焼けてしまい、現在も避難生活を続けておられます。

改めて火事の恐ろしさを知りました。

気付いた時には、どうにもならなかったそうです。

先輩の話を聞いて暗い気持ちになっているそんな状況の中、昨晩、昭和町で放火によるボヤ騒ぎがあり、憤（いきどお）りで、やり切れない気持ちになってます。

幸いにもボヤ騒ぎ程度で済みましたが、発見が遅ければどうなっていたか分かりません。

本当に恐ろしい。

何を考えたら、そんなことができるのだろうか？

本当に腹が立つ。

まだ犯人は捕まっていないようなので、ご近所にお住まいの方はくれぐれもご注意下さい。

阿倍野の民家で火災　４棟焼け高齢の男女３人が死傷

火災があった民家。男女２人が搬送され、女性が死亡した＝１５日午後０時７分、大阪市阿倍野区（山田喜貴撮影）
　１５日午前１１時５５分ごろ、大阪市阿倍野区美章園10+ 件の香料会社経営、大河正平さん（８１）方から出火。木造２階建ての住宅兼会社を全焼し、隣接する民家３棟にも延焼して延べ約１７５平方㍍が焼けた。大河さん方から女性１人が救出されたが、搬送先の病院で死亡が確認された。大河さんと近くに住む男性（９２）も煙を吸い込み搬送されたが、意識はあるという。

　大阪府警阿倍野署や消防によると、大河さんは妻の正子さん（７７）と息子（４５）の３人暮らし。死亡した女性は、連絡がとれない正子さんとみて身元の確認を進めている。

　同署によると、大河さんは「台所で香料を加熱していたら周囲に火がついた」と話しているといい、詳しい出火原因を調べている。

　現場はＪＲ阪和線美章園駅から北東約１００㍍の住宅密集地で、延焼が広がる恐れがあり、同署が近隣住民を避難させるなど、周辺は一時騒然となった。

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塩のトキメキ…

先週に引き続き、昨日の水曜日も息子と二人メシでした。

最近、このパターンが増えてる。

息子と二人きりは沈黙が多く気が重い（笑）。

晩メシは息子のリクエストで行列ができるラーメン屋さん。

谷九にあるジャンクストーリー。

雨が降っていたので、それほど並ばなくてもいいだろうという読みでした。

予想通り、並んでいる人は少なかったです。

それでも我々の前に４人いましたけどね。

並んでいる間も会話はほとんどナシ。

写真も撮らせてくれません。

私の後ろに小さく写っているのが息子です。

会話は全く弾みませんでしたが、ラーメンは美味かった。

塩のトキメキ。

レアチャーシューと鶏のタタキが絶品の塩ラーメン。

いつまでこんな感じなのでしょう？

早いこと息子と弾んだ会話がしたいです。

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2015-03-19(23:44) :
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アラフォーの集い…

アラフォー。

アラウンド・フォーティーの略で４０歳前後の人のことを指す和製英語である。

正確に英語で伝える場合は「around the age of ４０」となるらしい。

昨日、昭和町の愉快な仲間たちとゴルフに行きました。

阿倍野区で商売を営んでいる人が中心のゴルフコンペ。

そのメンバーのほとんどがアラフォーなんですね。

最年長は私で、昭和４６年生まれの４３歳。

次が、『丸まさ鮨』高島クンと『陽気』兼高クンで昭和４８年生まれ組（兼高は早生まれですが）だから４１歳。

《丸まさ鮨が紹介されているブログ》

《楽しかった週刊カネタカも今年はおしまい》

その次が『ボストン』溝黒クンと『スイッチ』市橋クンで、彼らは昭和４９年生まれ組の４０歳だったと思う。

『丸まさ鮨』・『陽気』・『ボストン』・『スイッチ』のオーナーは全て阿倍野中学出身。

１学年違いの先輩後輩の関係です。

《ボストン》

《スイッチ》

ゴルフを終えて、飲み会に行きました（私は一度仕事に戻ったので途中で合流）。

年齢が近いせいで、日々の喜びや悩みが似ている部分があり面白かったです。

考えてみると、４０歳前後って非常に楽しい年代なのかもしれない。

体力とお金と時間のバランスが一番良い時期のような気がする。

でね…。

いろいろな話で盛り上がったわけだけど、私はこういう場でも不動産に関すること（不動産屋や不動産取引について）を話題にします。

すごく勉強になるから。

普通の人が不動産屋のことをどう考えているか？

そういうことが分かるわけ。

同業者ばかりと話していると、そういう感覚はにぶってきますからね。

楽しくタメになる集まりでした。

みんな、仕事もメチャクチャ頑張ってますしね。

これからも続けていきたいな～。

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週刊エスマガ　～２０１５.０３.１６～

先週、散々な目に遭ったのに性懲りもなく今日も早起き。

何故か？

もちろんゴルフだからです（笑）。

メンバーはこのへん。

阿倍野区で飲食業を営んでいる方がほとんど。

しかも、阿倍野区で生まれ育った人たち。

私の貴重なネットワークです。

遊んでいても楽しいし、しかも、タメになるという絶妙な関係。

人を仕事に合わせるのではなく、仕事を人に合わせることを意識しているうちに、こういったネットワークができました。

できるだけ楽しく仕事したいですからねえ。

では、時間がないの始めまーす。

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まず１件目は新築一戸建て。

松崎町４丁目　○○○○万円。

人気の松崎町で４０００万円を切っているのが渋い。

土地は少し小さめかな。

49.35m2 ( 14.92坪 )です。

ただし、建物は小さくありません。

99.23m2 ( 30.01坪 )の４LDKだから十分でしょう。

しかも、ルーフバルコニーまでついてる。

外観もカッコイイですよ。

南向きだから明るいし。

高架沿いではありますが、前面道路もスッキリ。

歩道部分が広いのがいい。

常磐小学校、文の里中学区域の方は要チェック。

見学はお早目に。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《物件詳細　松崎町４丁目　新築一戸建て　○○○○万円》

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次はマンション。

久しぶりに出ました。

あべのグラントゥール　○○○○万円。

キューズモールの裏にそびえたっているマンションです。

専有面積　81.31m2 ( 24.59坪 )。

４０階建ての３０階部分。

坪単価１９０万円は安いのか高いのか…。

私にも全く分かりましぇん（涙）。

安いとは思わないけど、現在の天王寺周辺の状況を考えると何が起きるか分からないもんなあ。

タワーマンションの上層階は滅多に売りに出ないから欲しい人は買うしかないんですよね。

今後に注目したいと思います。

どうなるだろ？？？

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《物件詳細　あべのグラントゥール　○○○○万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　あべのグラントゥール》

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では、２０１５年の第１回『丸まさ杯』に向かおう。

夕方５時頃には仕事に戻りまーす。

エスマガは営業していますので気になる物件がありましたら遠慮なくご連絡を！

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ネットワーク…

私がこのブログを書いたのは３月７日。

そして、今日、エスマガ前のロイヤルプロパティさんに変化がありました。

やっとこさ、購入希望者にも焦点を合わせ始めたようです。

2015.03.07　《おちこんだりもしたけれど、私はげんきです。》

何故、そんなことが分かるかっていうと…。

本日、物件資料コーナーを設けたからです（笑）。

前にあるから何を考えているのか分かりやすくていいですね（笑）。

オープンして１ヶ月が経ち、ロイヤルプロパティさんも気付いたんじゃないかな。

「売る人」を集めるのは簡単じゃない

ってことに…。

それで方針を少し変えたのではないでしょうか。

「購入希望者」にも営業をかけよう、ってことになったのだと思います。

もし、そうならば、その方向転換は正解でしょうね。

街の不動産屋は小さなことをコツコツと積み上げて、少しずつ信用を築いていくのが遠回りなようで近道です、多分。

でね、実を言いますと…。

一週間ほど前から、こうなることは予想がついてました。

何故か？

いくつかの業者さんから私のところに電話があったのです。

定山さん、ロイヤルプロパティさんが、最近、やたらと物件確認をし始めましたよ

買客（かいきゃく）も追いかけ始めるんちゃいますか

ってね。

物件確認とは、以前に売り出されていた物件が今でも市場に存在するかを確認することです。

もう売れてしまった物件の販売資料を作っても仕方がないから、資料を作る前に我々（不動産屋）は物件確認をします。

物件確認をし始めたってことは、遅ればせながら彼らが販売資料を作り始めたのだと私は予想していました。

ビンゴでしたね。

情報提供してくれたMさん、Tさん、Yさん、ありがとう。

では、何故、そんな情報が私の元に集まるのか？

昭和町で阿倍野区に特化した不動産屋を開業してもうすぐ８年。

他の不動産屋がしないやり方で阿倍野区内にネットワークを張りめぐらせてきました。

2015.01.27　《ザ・街の不動産屋》

（阿倍野区にある街の不動産屋の集まり）

2014.07.08　《阿倍野するめクラブ》

（Ｍ井のリハウス、Ｔ急リバブルなど大手仲介業者の営業マンたち）

2014.07.14 　《週刊エスマガ～2014.07.14～》

（阿倍野区の仲介業者が１２社、総勢２１名の飲み会）

上のブログは阿倍野区内にある同業者との交流を書いたものです。

そういうネットワークが思いがけないところで活きるのが面白い。

今回の情報提供には私も笑ってしまった。

こういうことが起きるとは予想していませんでした。

不動産仲介業者って繋がってるねえ。

「競争」しながら「協力」しなければならない「競」と「協」が共存する世界なのだと改めて思った。

ともあれ、これで完全にライバル出現です。

ここからが本当の勝負。

ロイヤルプロパティさんは会社も大きいし、事務所もキレイだし、スタッフも多いもんなあ。

ウルトラ零細企業エスマガには荷が重い。

神様はなかなか楽させてくれませんね（涙）。

これからも他の不動産屋がしないやり方で阿倍野区内にネットワークを張りめぐらせます。

何しろウチは阿倍野区専門なもので、阿倍野区だけは他の会社に負けるわけにはいかんのです。

精進、精進。

阿倍野区の不動産屋の独り言でした。　
　　
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自浄作用・・・

何度か書いたように、最近、購入希望者が熱い。

つまり、不動産を探している人が多いってこと。

問い合わせや見学希望が増えている。

で、こうなると増えてくるのが物件隠し。

こういう状態のこと。

売り依頼を受けている会社が、その物件情報を他社に公開しないことです。

今日もありました（涙）。

同じ業界にいる人間として非常に恥ずかしい。

目先の金に目がくらんだ売主に対する裏切り行為です。

売主に内緒で「両手取引」を狙うなんてのは「泥棒」だとか「詐欺」とよく似た行為ですよ、私に言わせると。

不動産仲介業界があまりにも酷いから、雑誌なんかでも特集されるような状態になってしまっている。

恥ずかしいことだし、恐ろしいことです。

そのうちテレビなんかでも報道されるようになるかもしれない。

こういう悪しき行為の存在を多くの人に知ってもらいたいと私も思うけど、社会問題にまでなってしまうと、業界全体が苦労をするわけですよ。

Ｐ・Ｆ・ドラッカーが『断絶の時代』で興味深いことを書いてます。

一部を抜粋しましょう。

組織の責任に関する第二の原則は、さらに重要なこととして、自分のもたらす影響を事前に知り、予防することである。先を見て自らのもたらす問題を検討しておくことは組織の責任であり、好ましからざる副産物を防ぐことは組織の社会的責任である。組織自らの利益のためでもある。好ましからざる影響を自ら防がなければ、問題のほうからやってくる。法律、規則、干渉がもたらされる。社会への害は事件となる。事件から生まれた法律は、間違いなく悪法となる。ひとりの悪人を引き立てるために、無辜（むこ）の者九九人を罰する。しかも、それらの法律はよい行動を罰する。そのくせ悪い行動を防げない。理性ではなく反感にもとづいて制定されるからである。

（『断絶の時代－いま起こっていることの本質』より）

ドラッカーの言うとおりでしょう。

自分の利益だけを考えて、あんまり調子に乗ってると変な法律ができたりするわけ。

そうなると業界全体が苦労することになる。

何年後かには「両手取引禁止」になるかもしれませんね。

ただね、あんなもん、法律で禁止するようなもんじゃないですよ。

依頼人の利益を優先すれば自然と「両手取引」は少なくなるのです、間違いなく。

売り依頼を受けた不動産業者が「売主」の利益を最優先するのは当たり前のことで、法律で縛られるようなものではありません。

法律があるから「売主」の利益を優先するって恥ずかしすぎませんか？

「売主」の利益とは何か？

できるだけ早く、できるだけ高く、売ることでしょう？

そう考えれば、他の業者に情報を公開するのは当たり前のことでして、隠すなんて私には考えられないことです。

もちろん購入希望者から依頼を受けた場合は「買主」の利益を最優先します。

これも当たり前のこと。

結果として「両手取引」は少なくなってしまうわけ。

勝手にそうなるの。

だからといって、「両手取引」を禁止すると違う問題も出てくるのよ。

例えば、今年になってエスマガも「両手取引」を２件しました。

どんな物件だと思います？

２件とも『文の里商店街』内です。

商店街の物件はいろいろとややこしいし、ややこしいわりに儲からないから、誰も一生懸命に営業しないのよ。

一生懸命に営業するのはエスマガだけだから、結果として「両手取引」になるわけ。

別に狙わなくても勝手にそうなってしまうのよ。

「両手取引禁止」だったら、この２件はまとまっていないかもしれません。

ね、おかしなことになるでしょ？

すっごい田舎の不動産会社が少ない地域とかは同じようなことがあると思う。

法律はそういうことも禁止にしてしまうわけ。

何かを禁止する法律なんて少なければ少ないほど良い社会だと私は思う。

法律が多いのは業界の恥ですよ。

そろそろ業界全体で自浄作用を働かさなければならない時期に来ているのではないでしょうか？

法律で禁止される前に自ら止めましょうよ。

「目の前にいるお客様を大事にする」

それだけでいいじゃありませんか。

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同じように育ててるのに…

昨日は久しぶりに息子と２人で晩メシを喰いました。

というのも、ヨメサンと娘は伊勢に遊びに行ってたから。

日帰りのバスツアーで一人８０００円だったそうです。

こういう感じで娘はラインで写真を送ってくれる。

親としては嬉しいものである。

で、晩メシを息子と喰ったわけですが、その間、全く会話なし。

私が何か話かけても反応がうすい。

写真も撮らせてくれない。

うん　

　（肯定）

うん？　

　（疑問形）

ううん　

　（否定）

…　（無視）

返事は４種類。

あんまり目も合わせない。

本気で殴ってやろうかと思いました（笑）。

その後、ヨメサンと娘が合流してからは和やかな雰囲気に…。

娘はよく笑ってくれるので助かる。

同じ親から生まれて同じように育てているのに、どうしてこんなに違うのだろう？？？

不思議だ。

早く反抗期が終わって欲しい。

そう感じた休日でした。

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2015-03-12(21:15) :
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温まると眠くなる…

毎月の第２火曜日に『文の里商店街』理事会は開かれます。

つまり、今日でした。

２０時３０分に始まって、終わるのが大体２２時過ぎ。

ね、眠い…。

理事会の最中に何度か眠りかけました（笑）。

皆の議論を聞いているうちにウトウトと…。

大勢で何かを決めるのって大変なのですよ。

ホントに色々な考え方がありますからねえ。

これはもうビックリするくらい色んな考え方がある。

仕方がないことです。

商店街の理事会に初めて参加した頃は、方向がまとまらないことに腹が立って仕方がなかったけど、今では腹が立つこともなくなりました。

少しずつ変わっていくしかありません。

写真は理事会の前に喰った一人味噌鍋。

昭和町１丁目にある家庭料理『ぷく』にて。

温まりました。

眠たくなったのは、このせいかも（笑）。

帰りまーす。

眠いわ～。

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週刊エスマガ　～２０１５.０３.０９～

現在、午前５時。

事務所でブログを書いてます。

何故、こんなに早起きなのか？？？

そう。

ゴルフだから（笑）。

２０１５年の初ゴルフ。

昭和町の愉快な仲間たちと行って参ります。

そういうわけで…。

早速、始めましょう。

週刊エスマガ。
２０１５年３月９日号
ＶＯＬ.６９

興味があれば≪物件詳細≫をご覧下さい。

会員しか見ることのできない物件もありますので、どうしても見たい方はホームページから会員登録お願いします。

会員登録するのは嫌だ、という方は電話でもいいですよ。

エスマガの電話番号は

０６－６６２７－２１０３

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本日、ご紹介する物件は２つともマンション。

一つ目は…。

メゾン文の里・阿倍野ツイン　２０８０万円。

場所は美章園３丁目。

常磐小学校、文の里中学区域。

これといった特徴のないマンションなのですが、いつのまにか売れていますよね。

人気エリアの中では手頃な価格で売りに出されることが多いからかな。

この物件も価格は売れ筋でしょう。

62.24m2 ( 18.82坪 )で２０８０万円ですから。

ただし、この物件は２LDKなので、そこがポイントになるでしょうね。

３LDKならば、すぐに売れたと思うんだけど…。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《メゾン文の里・阿倍野ツイン　２０８０万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　メゾン文の里・阿倍野ツイン》

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次は…。

日商岩井帝塚山マンション　１８８０万円。

あまり売りに出ることがないマンションです。

昭和５７年３月建築とはいえ、

専有面積　79.38m2 ( 24.01坪 )の４LDKで１８８０万円は間違いなく売れ筋でしょう。

南西角部屋だし、改装も済んでいるし。

ただし、総戸数が２２戸と少ないこともあって管理費と修繕積立金は少し高め。

管理費　15,280円、修繕積立金　11,190円、合計　26,470円。

ま、広さを考えると仕方ない部分もありますがね。

それでも、やっぱり売れ筋だと思う。

坪単価（１坪あたりの値段のこと）７８万円は滅多にない価格ですよ。

2,000万円前後のマンションを探している方は要チェックじゃないかな。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《日商岩井帝塚山マンション　１８８０万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　日商岩井帝塚山マンション》

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気になる物件がありましたら、遠慮なくご連絡を。

では、ゴルフ楽しんできます。

雨が降らんかったらエエけどな～。

ラインで使っているプロフィール写真のことを立て続けに尋ねられたので使っておこう。

去年の今頃、夢中になっていたサムラゴッチ先輩の写真に手を加えたものです。

深い意味はありません…。

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青春…

仕事もバタバタしているし、それ以外でも何だか用事が多い。

ま、この季節にヒマだったらヤバイか…。

頭も疲れているようで上手く働かない。

さっきまでチワワのチマさんとこんな感じでした（笑）。

老眼のせいでメガネをはずさないと本も読めないし完全にポンコツです（涙）。

ホンマに歳を取ったな～。

最近、つくづく、そう感じる。

先日、娘がラインで写真を送ってくれました。

教室で撮ったものでしょうね。

１枚は学校の机に、もう１枚は教室の黒板に描いたもの。

仲良し４人組らしい。

青春やねえ。

甘酸っぱいわ…。

こういうのを見ると自分が学生だった頃を思い出すのと同時に、「オレはすっかり父親になったんだなあ」と改めて実感させられる。

写真を見てドキリとした。

何故でしょう？？？

親であることの責任を、普段とは違う角度から再認識させられた感覚。

うーん…。

何なんだろう、この感覚？

「衣食住（いしょくじゅう）」と「教育」については意識することが多いんだけど、子供たちの「青春」だとか「友情」を意識することはあまりなかったからかな。

そういうものもオレとヨメサンは背負っているのだと、この写真を見た時に感じてしまったのだと思う。

だから、ドキリとしたのではないか。

変な話だけど、我ながら大人になりました（笑）。

おしまい。

明日はメチャクチャ早いのでもう寝まーす。

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2015-03-08(23:57) :
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おちこんだりもしたけれど、私はげんきです…

エスマガ前にキレイな不動産屋ができて１ヶ月が過ぎました。

目の前に同業者ができると知った時は、驚きましたし、落ち込んだりもしたのですが、今はわりとハッピー。

おちこんだりもしたけれど、
私はげんきです

そんな感じ。

ところで…。

おちこんだりもしたけれど、
私はげんきです。

っていうキャッチコピー。

誰の言葉かご存知ですか？

糸井重里さんの作品です。

才能ある人は違うねえ。

心に残るもん。

『魔女の宅急便』は観たことないのに（笑）！

話がそれました。

ちょうど良いタイミングで『週刊ダイヤモンド』が特集を組んでくれたので、その流れで前に書かなかったことを書きます。

私がわりとハッピーな理由もそこにある。

この記事の続きです。

不動産屋にとってのお客さまは４種類いる、というお話。

覚えてくれている人もいるかな。

2015.02.09　《週刊エスマガ～２０１５.０２.０９～》

不動産屋にとってのお客さまは、まず大きく２つに分けることができます。

賃貸

売買

この２つが、さらに２つに分類できる。

これで４種類。

１．貸す人

２．借りる人

３．売る人

４．買う人

で、エスマガは売買の仲介がメイン業務ですから、３の「売る人」と４の「買う人」がエスマガのお客さまになります。

もちろん、賃貸だってするし、賃貸マンションを管理したりもするのですがね。

だけど、メイン業務は売買仲介。

言葉を変えると

購入希望者と売却希望者

を集客することでエスマガは成り立っているのです。

でね…。

誤解を恐れずに言います。

前にも書いたように、「売る人」を集めるのは難しいのよ。

おかげさまでエスマガは街の小さな不動産屋の中では「売りの相談」が多いほうだと思います。

地域に密着しているのが一つ。

購入後のお客さまと良い関係を保っているのが一つ。

そんな感じで「売りの相談」も少しずつ増えてきました。

そして、ホームページのおかげでしょう。

チラシもポータルサイトも利用していないのに、ネット経由で定期的に「売りの相談」があります。

ホームページで「売りの相談」が取れるなんてスゴイ、と同業者にはよく羨ましがられる。

《売るを鍛える不動産の売却トレーニング》

それでもね…。

ビックリするような事実をお伝えしましょう。

ホームページ経由の購入希望相談と売却希望相談の割合のこと。

衝撃の事実！

購入希望者の相談件数５０に対して

売却希望者の相談件数は１くらい。

その割合

５０対１

です。

（※あくまでもホームページ経由に限ってのことです）

「売る人」を集めるのは難しい、って意味が分かって頂けましたでしょうか？

他の不動産屋はそんなこと言わないだろうけどホントのことです。

何の取っ掛りもないところから「売る人」を集めるのは非常に非常に難しいのです（以前のお客さまだとか、ご紹介だとか、元々の友達とかを除けばという意味）。

もう、ここで結論めいたことを言いましょう。

「売る人」は大手仲介業者に行ってしまうのよ（涙）。

街の不動産屋は胡散臭いから（笑）。

「購入希望者」は街の不動産屋でも怖がらずに相談に行く傾向があるのに、どうして「売却希望者」は街の不動産屋には相談に行かないのでしょう？？？

「売る人」を集める鍵は、ここにあると私は思ってます。

この鍵を開けることができた不動産屋は圧倒的に有利になれるんじゃないかな。

それでね…。

今の私がわりとハッピーな理由だ。

前にできたキレイな不動産屋『ロイヤル・プロパティ』さんは、どうやら「売る人」をメインターゲットとしているようなのです。

上のチラシを見てもそうだし、店舗だってそう。

こういうコーナーを設けていないしね（下の写真はエスマガのもの）。

「売却希望者」に重点を置いているのでしょう、恐らく。

すごく仕事ができそうな社長だから、何か勝算があるんでしょうね。

「相続相談」なんかはスゴーク美味しい仕事なんだけど、やっぱり大手仲介業者や、銀行・信託銀行系の不動産業者に話が行くことが多いのですよ（涙）。

「売り相談」とか「相続相談」なんかで大手に対抗するのは大変だと思うけど頑張って欲しい。

このまま住み分けできればいいなあ。

引き続き、エスマガは今の路線で行きます。

すなわち「購入希望者」をメインターゲットにしながらコツコツと信用を築く。

今は青く囲った部分を強みとしているけど、いつかは赤い部分も奪取するつもり。

エスマガの武器は４つ。

これで十分。

この４つで出来ることはたくさんある。

１.　顧客満足

２.　真実を優先させる企業文化（大きな組織には難しい）

３.　地域密着

４.　ホームページ

そして、ここを目指す。

阿倍野区の不動産ならエスマガ！

独立してもうすぐ８年、手応えは感じてる。

下は２０１１年の９月に書いたブログですが、自分でも驚くほどブレていませんね（笑）。

考え方はほとんど変わっていません。

このまま行きますよ～。

2011.09.09　《業界の裏側から》

2011.09.10　《業界の裏側から…２》

2011.09.10　《業界の裏側から…３》

上の記事を書いていた頃に読みまくっていた本です。

ブレていないのは、この本のおかげでもあります。

経営に興味がある人は是非。

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やっとこさ…２

昨日はさわりだけですいません。

今週の『週刊ダイヤモンド』の話でした。

本屋やコンビニでも売られているような雑誌で、こういった特集が組まれたことは画期的なことだと私は思う。

大手仲介業者の詐欺みたいな手口がこんな風に紹介されたのは初めてではないだろうか？

反対に言うと、大手仲介業者もやり過ぎなんだよな…。

ホントに合法的な詐欺ですからね。

被害者は多いと思いますよ。

では、『週刊ダイヤモンド』の中身から。

いきなりインパクトあるイラストから始まる。

冒頭の言葉もいい。

多くの人が不動産の購入には心血を注ぐが、売却には無頓着で数百万円も損をしている。

その通り。

売却に対して無防備な人が多過ぎる。

大手仲介業者に任せれば安心と考えて、好きなようにされてしまう売主が非常に多いのだ。

で…。

この漫画ね。

昨日も載せたから読んでくれた人も多いかな。

踏み込みが甘い部分はあるものの、興味深いデータが多くて参考になりました。

例えば、こういうの。

できれば何国中の２６位だったのかが知りたかったけどね。

実は、日本の不動産市場の健全性は、先進国の中で、ぶっちぎりに低い。米国の総合不動産サービス大手のＪＬＬグループが２０１４年に世界の不動産市場の透明度を数値化したが、日本は２６位で、チェコやハンガリーの後塵を拝している。透明度が低い大きな理由は、マンション管理の共益費の内訳が非開示になっている点と、５６ページで紹介する不動産売却における「両手仲介」にある。

海外では禁止すらされているような取引形態が日常となっているのだが、さらに、その取引を行う現場の営業マンは、常日頃から上司の強いプレッシャーを受けている。これでは、顧客視点を忘れがちになるのもおかしくはない。

ここで問題となっているのは「両手取引」です。

少し前に説明したことがあるので覚えてくれている人もいるかな。

実は、「両手取引」ってアメリカなどでは禁止されている取引なのです。

何故、禁止されているか？

こういうことが起きるからです。

干す・値こなし・囲い込み（笑←えげつない隠語やな）。

全ては両手のためにって（笑）！！！

『週刊ダイヤモンド』、いつになく攻撃的ですね（笑）。

担当者が大手仲介業者とケンカでもしたのかしらん（笑）？

かなり攻めてる。

不動産仲介業者の売上は仲介手数料です。

いくらで売れるかは関係ないわけ。

だから、両手取引を狙うために積極的に営業せず、「売れません、売れません」を繰り返し、値段を下げさせたうえで、自分のお客様（手数料を貰える相手）に売る行為が起きてしまうのです。

何度も書いているので、私のブログを読んでくれている人には分かってもらえますかね？

売れるのに、売らないのですよ、ホントに。

他業者に売られてしまうと買主からの手数料がもらえないから。

信じられます？？？

すんごい恥ずかしい行為でして、私には信じられません。

（日常茶飯事です）

その「両手取引」について、非常に面白いデータが載ってました。

どうやって調べたんだろう？？？

信憑性は定かではありませんが、なかなかリアルな数字ではありますね。

真ん中の表なんだけど、字が見えますか？

１回の取引でどのくらいの手数料を稼いでいるかの表が載ってました。

週刊住宅新聞の情報だそうです。

このデータは２０１３年度上期のもの。

ご存知のように、仲介手数料は約３％です。

ですから、片手取引の場合だと、もらえる手数料は当然ながら約３％になります。

そういうイメージを持ちながらこの表を見て下さい。

三井不動産リアルティネットワークは５．１８％。

住友不動産販売は５．１０％

大京グループは４．８９％

大成有楽不動産販売グループは４．５２％

住友林業ホームサービスは４．５１％

東急リバブルは４．２４％

三井不動産リアルティネットワークって「三井のリハウス」のことですよ。

同業者の皆さんには分かってもらえると思うんだけど、なかなかリアルな数字だと思いません？

上位の業者はほとんど「片手取引」をしない、と考えていいような数字です。

私が持っているイメージに非常に近いですね（笑）。

こういうデータが人目につくような形で公表されたのは評価できるよなあ。

ありがとう、『週刊ダイヤモンド』（笑）。

それなのに…。

大手仲介業者だから安心と考えて、無防備に任せてしまう売主さまが多いわけ。

そりゃ、健全な不動産市場ランキングで２６位になるわな（涙）。

ね？

今回の特集は面白いでしょ？

同業者は買うべきじゃないなあ。

最後に…。

踏み込みが甘いと書きました。

ホントはもっと汚いことが起こっています。

詳しく知りたい方は以下を読んでみて下さい。

大手なんか合法的詐欺の集まりやんけ！

と私が毒づく理由が分かると思います。

≪売るを鍛える売却トレーニング≫

本当に恐ろしいんだから。

ま、それでも私は大手仲介業者とも仲良く付き合っていきますけどね（笑）。

だって、やっぱり大手に依頼する人が多いんだもん（涙）。

非常に非情な不動産業界のなか、ウルトラ零細企業エスマガは甘ちょろいことばかり言ってられないので、いろんな業者さんの間をコウモリのように飛び回っております（笑）。

誰ともケンカしない（笑）。

ちょっとした風向きの変化も見逃しません。

不動産仲介業界は情報が全てですから。

残念ながら情報を持っている者が強者なのです（涙）。

そして、だからこそ大手に「専任」で依頼なんかしちゃダメですよ…。

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やっとこさ売却希望者向けのマトモな記事が出てきた…

時間がないので今日はさわりだけ…。

今週の『週刊ダイヤモンド』は、なかなか画期的な特集です。

こういう切り口は私が知る限り初めて。

売却希望者向けの特集です。

不動産を売ろうとしている人は要チェックでしょう。

踏み込みが甘い点はあるものの評価していいでしょう。

『週刊ダイヤモンド』、ありがとう。

今まで散々バカにしてゴメン（笑）。

2012.02.01　《「王道」の住宅選びらしいです（笑）》

「やっと、こんな記事が出るようになったか」と感慨深い。

私が以下の記事を書いたのは４年前ですよ。

ホンマに「やっとこさ」です。

2011.01.05　《今年のテーマ》

今日は時間がないのでここまで。

興味ある人は漫画に目を通しておいて下さい。

続きは明日に書きます。

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ジックリ見たのは初めて…

早いもので３月３日。

エスマガ・フェイスブックページの表紙も新しくなっております。

まだまだ寒いけど、とにかく春なのです。

２月末から『文の里商店街』では、雛人形（ひなにんぎょう）をかざっております。

私が育ったウチには雛人形（ひなにんぎょう）なんてなかったし、自分の娘にも買い与えなかったので、ジックリと雛人形を見たことがありませんでした。

ジックリと見たのは今回が初めてだったかもしれない（商店街には、毎年、飾っているんだけどね）。

２月２８日には、甘酒をふるまうサービスもありまして、仕事の合間に飲んできました。

甘酒を飲むなんて久しぶり。

普通に生きていたら飲む機会なんてないですよね？

商店街のババアたちがふるまってくれる甘酒は美味かったです（笑）。

２杯も飲んだった。

１杯目は生姜（しょうが）をたっぷり入れて、そして２杯目は生姜なしで。

で、本日のこと。

お客さま主催の雛祭りパーティにお呼ばれしたので行ってきました。

そこには見るからに立派そうな雛人形が置いてあった。

およそ３０年前に約３００万円で手に入れたものだそうです。

スゲーな。

バブル絶頂期だったのでしょうかね。

と…。

こんな感じの３月３日でした。

たまには、こういうのもいいですな。

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週刊エスマガ　～２０１５.０３.０２～

先週、ご紹介した

イトーピア阿倍野松崎町常磐通　○○○○万円

やはり売れちゃいました（涙）。

思ったより反響が多かったもんなあ。

今回も痛恨の２番手（涙）。

松崎町に関しては、私自身が相場についていけていない感じがする。

営業職がこんなこと言ってたらいけないんだけど、こういう早い市況は苦手なんですよね～（涙）。

「早く決めないと売れてしまいますよ」とか、よー言わんもんなあ。

過去の相場を知り過ぎてしまっているせいで、かえってついていけてないのですよ…。

天王寺周辺の強気相場はいつまで続くのだろう？？？

完全にダメ営業マンです。

そんなことを考えている月曜日。

早速、始めます。

週刊エスマガ。
２０１５年３月２日号
ＶＯＬ.６８

興味があれば≪物件詳細≫をご覧下さい。

会員しか見ることのできない物件もありますので、どうしても見たい方はホームページから会員登録お願いします。

会員登録するのは嫌だ、という方は電話でもいいですよ。

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０６－６６２７－２１０３

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まずは飯田産業さんの値下げ物件から。

３月末決算に向かってドンドン値下げしてくる。

早すぎるわ。

昭和町５丁目　新築一戸建て　３５８０万円。

３７８０万円　→　３５８０万円に値下げです。

この価格変更には少し解説が必要だと思う。

まず区画図をご覧下さい。

元々は４区画でした。

で、２階建てのA号地とB号地は４０８０万円に値下げした瞬間に売れてしまいました。

これは２月９日と２月１６日の週刊エスマガで書いた通り。

2015.02.09　《週刊エスマガ～2015.02.09～》

2015.02.16　《週刊エスマガ～2015.02.16～》

そして、残ったE号地とF号地のうち、E号地のみ値下げです。

F号地は３７８０万円のまま。

何故、差をつけたのか？

土地の大きさも、建物の大きさも、前面道路も、駅までの距離も全く変わらないのに…。

下の写真でいうと、向かって右側がE号地、左側がF号地です。

上の写真だと全く分かりませんね、多分。

では、この写真ではどうでしょう？

もう分かりましたかね。

そうです。

F号地は南側にスペースがあり明るいから。

この差で２００万円（笑）。

３月末の決算に向けて飯田産業さんは消費者にドンドン揺さぶりをかけてきてます。

その差を確認したい方は現地を見るのが一番。

飯田産業さんの物件はエスマガだと仲介手数料がかかりませんよ～。

他の業者なら１２０万円くらい取られますよ～。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《物件詳細　昭和町５丁目　新築住宅　３５８０万円》

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次はマンション。

阿倍野区旭町にある

C１コーポ　○○○○万円

70.78m2 ( 21.41坪 )。

広めの２LDK。

明るい南向き。

少し前に紹介したC１コーポはアッという間に売れてしまいましたね。

この物件はどうなるかな。

１９００万円を切ってます。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

物件詳細　Ｃ１コーポ　○○○○万円

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

阿倍野区マンション紀行　Ｃ１コーポ

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次もマンション。

昭和町２丁目にある

ユニライフ阿倍野昭和町　２４８０万円

67.48m2 ( 20.41坪 )の３LDK。

南西角部屋。

平成７年１２月建築。

１階にはスーパー『ビス昭南』があるから便利ですよ～。

御堂筋線『昭和町』駅まで徒歩２分、谷町線『文の里』駅まで徒歩６分。

苗代小学校、昭和中学区域です。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《物件詳細　ユニライフ阿倍野昭和町　２４８０万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　ユニライフ阿倍野昭和町》

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次もマンション。

阿倍野元町にある

モンテベルデ北畠　○○○○万円。

63.33m2 ( 19.15坪 )の３LDK。

南西角部屋。

紹介する理由は価格が手頃だから。

１７００万円を切っているから売れ筋と言っていいでしょう。

晴明丘小学校、阪南中学区域です。

昭和５７年１１月建築だから新しいとは言えませんが、管理状態は良好ですよ。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《モンテベルデ北畠　○○○○万円》

さらに詳しく知りたい方はコチラも参照。

《阿倍野区マンション紀行　モンテベルデ北畠》

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最後は新築一戸建て。

王子町１丁目にかなり興味深い新築一戸建てが売り出されました。

間取りが面白い。

価格が絶妙。

今年の４月完成予定。

価格は２６８０万円。

現在はこんな状態です。

安い理由は土地が小さいから。

42.4m2 ( 12.82坪 )しかありません。

それにしても２６８０万円は安い。

前面道路も広いとは言えませんが、車の進入に問題はありません。

この間取りの面白いのは、お風呂と洗面室が３階にあるところ。

増築以外では、私もこういう間取りは初めてかもしれん…。

なかなか挑戦的な間取りです。

これは思い切った配置ですよ。

１２～１３坪しかない場合、お風呂と洗面室を１階に持ってくると、駐車スペースが犠牲になり、３階には中途半端なスペースが残ることが多い（で３階にウォークインクローゼットを作ったする）。

それを一気に解決する間取りではあります。

新たなスタンダードになるでしょうか？？？

予算の関係から新築一戸建てを諦めた方に是非とも見て欲しい。

詳しく知りたい方は下の物件詳細を。

《物件詳細　王子町１丁目　新築一戸建て　２６８０万円》

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今日は紹介する物件が多かったなあ

気になる物件があればドンドン現場を見ましょう。

阿倍野区で不動産をお探しならエスマガ定山にご相談下さい。

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